تمدید اجاره اماکن تجاری

روابط موجر و مستاجر در خصوص اماکن تجاری برخلاف اماکن مسکونی از پیچیدگی های خاصی برخوردار است که عدم توجه به آثار آن مشکلاتی را برای افراد به وجود می آورد. خصوصا هنگامی که قرارداد اجاره اولیه مربوط به سال های قبل از 1376 باشد و نقل و انتقالاتی هم در این بین صورت گرفته باشد. بر اماکن تجاری چند قانون حاکم است که قبل از تنظیم قرارداد یا تمدید آن طرفین باید به آن توجه کنند.

فرض کنیم مغازه ای در سال 1370 به اجاره داده می شود و در حال حاضر طرفین می خواهند آن را تمدید کنند یا آن که مستاجر می خواهد آن را به دیگری منتقل کند این سوال پیش می آید که روابط آنان بر مبنای کدام قانون تنظیم می شود قانون سال 1376 یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356؟

برای پاسخ به این سوال و آثار ناشی از تنظیم قرارداد مذکور نخست باید با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 و شمول آن آشنا شویم.

قانون مذکور در 26/5/1376 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید برابر ماده یک این قانون از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

بنابراین شمول این قانون تنها بر قراردادهایی است که از تاریخ مذکور تنظیم می شوند و لذا قراردادهایی که قبل از این قانون منعقد شده اند مشمول این قانون نمی شوند.

پرسش: چنان چه قرارداد اجاره مکان تجاری مربوط به قبل از سال باشد 76 باشد و طرفین قرارداد بخواهند در سال 85 آن را تمدید کنند کدام قانون بر قرارداد آنان حاکم می شود؟

پاسخ: برابر قانون روابط استیجاری که قبل اجرای قانون سال 76 تنظیم و منعقد شده مشمول قانون سال 76 نخواهد شد و در مورد تمدید اجاره نامه اماکنی که پیش از تصویب قانون مذکور به اجاره داده شده از شمول این قانون خارج هستند.

همچنین روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 باشد از شمول این قانون خارج است.

پرسش: آیا طرفین قرارداد می توانند علی رغم وجود قانون سال 76 روابط خود را در مورد مکان تجاری بر مبنای قانون سال 1365 کنند؟

پاسخ: بله اشکالی ندارد و با توافق و تراضی، طرفین می توانند قرارداد خود را مشمول قانون سال 1365 کنند. بنابراین اگر موجر و مستاجر برای تنظیم قراردادشان درخصوص یک ملک تجاری که مشمول مقررات سال 76 است توافق کنند که بر مبنای مقررات سال 1356 قراردادشان تنظیم شود بلامانع است.

پرسش: چنانچه رابطه بین موجر و مستاجر مکان تجاری مشمول مقررات سال 1356 باشد تجدید قرارداد آنها در سال 1380 یا هر سالی بعد از سال 76 چه تاثیری بر قرارداد اجاره دارد؟

پاسخ: با تنظیم روابط بر مبنای قانون سال 56 تجدید قرارداد در سال 1380 یا هر سالی بعد از سال 1376 قراردادشان را از شمول قانون سال 1356 خارج نمی کند.

پرسش: اگر مستاجر محل تجاری که مشمول قانون سال 56 است سرقفلی پرداخت نکرده باشد آیا هنگام تخلیه مستحق دریافت حق کسب و پیشه است؟

پاسخ: بله، فرقی نمی کند چه در زمان تنظیم قرارداد به موجر حق کسب و پیشه داده باشد و چه نداده باشد اگر قراردادشان مشمول قانون سال 56 باشد مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه دارد.

پرسش: اگر مستاجر مکان تجاری که روابط او با موجر بر مبنای قانون سال 56 تنظیم شده و از مالک اجازه انتقال به غیر داشته بعد از سال 76 آن را به دیگری منتقل کند چه قانونی بر این انتقال حاکم می شود؟

پاسخ: در این صورت رابطه مستاجر دوم با موجر باز هم بر مبنای قانون سال 56 است و موجر به لحاظ انتقال به غیر حق تخلیه ندارد.

*اصولا قوانین 15 روز پس از انتظار در روزنامه رسمی لازم الاجرا هستند./