تفاوت افراز و تفکیک در املاک مشاعی

تفاوت افراز وتفکیک در املاک مشاعی
تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر. به عنوان مثال، مالک یا مالکان زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع، زمین را به قطعات 200 متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی به این اقدام گفته می شود، آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است.
به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود. تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می شود و بعد از آن صورت مجلس تفکیکی تنظیم می شود. این صورت مجلس شآمل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.
در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی 6 دانگ ملک خود را به3 قسمت تقسیم کند؛ اما سند اولیه را باطل نکند، این تفکیک فاقد اعتبار است. با وجود این، تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می شود و براساس آن ملک به قطعات کوچک تر تقسیم شده و به قطعات شماره های جدید؛ اما فرعی داده می شود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه ای که انتقال داده می شود، سند اولیه باطل می گردد. از تفکیک در تقسیم نامه ها نیز استفاده می شود. در تقسیم نامه ها مالک، بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد. 

در تقسیم نامه ملک مشاع است و بعد از تفکیک، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت مجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین واسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می شود. تفاوت بین افراز و تفکیک تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به دلیل کثرت انجام و نمونه های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه ای حاصل شده که همه به یک نتیجه منتهی و در آن مفروزات، مشاعات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی و دستور العمل های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است. افراز ملک همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته مقوله ای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و همه راه ها به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
1- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.
2- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک می باشد.
3- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک،که در سهم شریک قرار می گیرد، بهای آن تقویم و در صورت مجلس افراز قید شود. 4-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توا‡م با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.
 5- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند (افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم نامه.)
7- درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان ادامه اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.
8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این که چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید.
9- صورت مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگی دیده و این امر با استقراع تعیین می شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله ای است.
10- تفکیک در اداره ثبت انجام می گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
11- در افراز رای صادر می شود؛ ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی
12- در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه
13- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیه ملک مشاع باقی می ماند.
14- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.

پی نوشت:
حسین قربانیان، کارشناس امور قضایی و کارشناس ارشد حقوق خصوصی