قوانین خرید و فروش املاک تجاری و اداری

قوانین خرید و فروش املاک تجاری و اداری

خرید یا فروش املاک برای کار‌های اداری و تجاری، نیاز به رعایت نکاتی حقوقی و قانونی دارد تا بعد از انجام معامله، مشکلی به‎ وجود نیاید. بنابراین در هنگام خرید و فروش باید ملاحظاتی را در نظر گرفت تا معامله‌ای مطمئن و بدون ریسک را تجربه کرد.

  خرید به موجب سند رسمی یا قولنامه
خریدار ‌باید ابتدا از وضعیت ثبتی ملک تجاری مطلع شود که آیا دارای سند رسمی است یا خیر؟ در صورتی که سند رسمی در اختیار فروشنده باشد، می‌توان گفت 30 درصد از یک معامله بدون ریسک تحقق یافته و در غیر این صورت که در اکثر املاک تجاری این چنین است، ‌باید نسبت به جمع ‏آوری اطلاعاتی از قبیل گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی و هویت فروشنده اقدام شود.
اطلاعاتی که از شهرداری محل دریافت می‌شود، نسبت به ملک تجاری فاقد سند رسمی، به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده باشد یا اگر این چنین است مطمئن شود که جریمه تخلف انجام‎ شده از سوی فروشنده پرداخت شده باشد؛ همچنین در این صورت، خریدار می‎تواند اطمینان یابد که ملک تجاری مربوطه در طرح تفصیلی حوزه آن شهرداری قرار نداشته باشد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه به منظور تخریب و تعریض خیابان شود.
نکته بعدی این است که عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی یا عوارض پسماند پرداخت شده باشد. همچنین خریدار از کاربری ملک تجاری اطمینان یابد و حتی ‎الامکان در قرارداد ذکر شود.خریدار از مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی نیز باید مطلع شود؛ به این دلیل که بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث شده است و باید بر اساس سند آن ملک، مقدار مشاعات مشخص شود. همچنین لازم است نسبت به هویت فروشنده اطمینان حاصل شود؛ بدین صورت ممکن است فروشنده در مقام مالک ملک نباشد، بلکه وکیل مالک یا از جمله ورثه باشد که دراین صورت، اسناد مرتبط تصدیق هویت وی اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری شود.
ماهیت برخی از اسناد املاک صراحتاً تجاری یا اداری است و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. بنابراین اطمینان یابید که ملک تجاری خریداری‏ شده، کاربری تجاری داشته باشد و در سند رسمی ملک اداری نیز کاربری اداری قید شده باشد.

تعیین تکلیف انشعابات آب، برق و گاز
انشعابات آب، برق و گاز از جمله اختلافات معمول طرفین معامله یک ملک تجاری محسوب می‌شود. در صورتی که هر یک از این انشعابات مجزا باشد، باید در قرارداد ذکر شود و در مقابل هر یک که مشاع و مشترک با سایرین است نیز باید قید شود. همچنین در قرارداد به تفکیک، شماره پروانه انشعابات قید شده و نسبت به تسویه بدهی آنها اقدام شود.
وجود مشاعات به این معناست که چندین ملک تجاری دیگر در همسایگی شما در حال فعالیت هستند که از یک انشعاب مشترک بهره‎مند می‌شوید. در این صورت مالک پیشین در صورتی که خود فروشنده باشد، ‌باید سند تسویه حساب آن هزینه‌ها را ارائه دهد و در صورتی که پیش از فروش ملک تجاری، مالک منافع مستأجر بوده است، می‌بایست به درخواست فروشنده نسبت به آن اقدام کند. در صورتی که هزینه‌های دیگری با مالک پیشین حتی مستأجر وجود داشته باشد، خریدار باید از آنها مطلع شود و تصمیم مقتضی نسبت به آنها بگیرد. ممکن است مالک پیشین به موجب قراردادی متعهد به پرداخت مبلغی به دلیل عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار بوده است؛ در این صورت اگر خریدار علم و اطلاعی نسبت به آن نداشته باشد، ملزم به پرداخت آن مبلغ نیست و در صورتی که مطلع شود و اعلام رضایت کند، قرارداد متقدم به قوت خود پابرجاست.

  وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
در صورتی که ملک تجاری دارای پارکینگ یا انباری مختص به خویش باشد، ضرورتا ‌باید مطابق با سند رسمی ملک در قرارداد فی مابین نیز درج شود و در صورتی که انباری و پارکینگ مربوطه از جمله مشاعات آن مجتمع تجاری است، ‌باید حدود و شرایط بهره ‏مندی واحدهای تجاری در قرارداد ذکر شود.
هرگونه قرارداد در خصوص بهره مندی و پرداخت هزینه‌های مشاعات پیش از انعقاد قرارداد فروش، تا زمانی که فروشنده همچنان مالک آن ملک است، دارای اعتبار است و به محض توافق فروشنده و خریدار و انعقاد عقد بیع، در صورتی که خریدار نسبت به اعتبار آن توافقات اعلام رضایت کند، حیات حقوقی آن قرارداد ادامه خواهد یافت و در غیر این صورت از طرف خریدار اعتباری ندارد؛ مگر اینکه برخی شرایط ایجاب کند که خریدار ملزم به پذیرش برخی از شرایط مشاعات آن ملک تجاری شود.
تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
خریدار ‌باید نسبت به مبالغ پراخت‏ شده مالیات بر درآمد مشاغل اطمینان حاصل کند. ممکن است پیش از معامله، در آن ملک تجاری کسب و کاری در جریان بوده و مدت‌ها بوده که مالیات بر درآمد آن پرداخت نشده است. خریداران آگاه باشند که در هنگام انتقال قطعی سند رسمی مالکیت، گواهی پرداختی مالیات بر درآمد مشاغل اخذ نمی‌شود؛ بلکه بر آن پلاک ثبت، ثابت است. در نتیجه پیش از هرگونه امضای قرارداد خرید، گواهی یا رسید پرداختی مالیات بر درآمد مشاغل را رویت و ضمیمه قرارداد کنید.
وجود یا نبود حق سرقفلی
در صورتی که مالک پیشین (فروشنده) حق سرقفلی آن ملک تجاری را به موجب قراردادی به غیر انتقال داده باشد، باید خریدار را از آن امر مطلع کند و نیز در قرارداد، این امر را ذکر کنند. حق ایجادشده مختص ذی‎حق بوده و قابل اسقاط نیست. مگر اینکه با توافقی نسبت به فروش آن رضایت دهد.
موارد ذکر شده بر خرید و فروش املاک اداری نیز ساری و جاری است.