نکات حقوقی پیرامون قولنامه و مبایعه ‎نامه

نکات حقوقی پیرامون قولنامه و مبایعه ‎نامه

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می‌دانند. یعنی قول مکتوب؛ و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلا خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به تصفیه‌حساب‌های شهرداری و دارایی اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکانی مشخص (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد، معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم‌شده قولنامه می‌گویند.
برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می‌دانند، یعنی قول مکتوب؛ و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه‌نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد، قرارداد خرید و فروش می‌دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه‌نامه را به انجام تعهداتش می‌توان درخواست کرد. باید توجه داشت آنچه در زبان حقوقی مبایعه نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی‎توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه ‎نامه با هم متفاوت است، آثار حقوقی متفاوتی بر آنها بار کرد.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟
قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‎کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‎تواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را برای انتقال سند در دفترخانه مجبور کند.
 
 وجه التزامی که در قولنامه قرار داده می‎شود، چیست؟
طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می‎کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند، مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (متعهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می‎گویند.
 
 نحوه قرار دادن وجه التزام در قولنامه
اصولا درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش‎های ذیل می‎تواند باشد:
1) در قولنامه قید می‎شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‎تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین‎ شده را مطالبه کند و نمی‎تواند هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.
2) در قولنامه طرفین موافقت می‎کنند که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
3) چنانچه در قولنامه ذکر شود طرفین موافقت کردند در تاریخ.... در دفترخانه حاضر شوند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.
کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلا خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

 آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آن تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشد تا بعداً دچار مشکل نشود.

 چند توصیه به خریداران
خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.
اگر مورد معامله ملک است، بررسی کنید که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره)
اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببینید آیا وکیل در وکالت‎نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده، ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است. همچنین در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال مولی ‏علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع‎المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض ‎احوال است، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند.
اگر قصد خرید ملک (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) را دارد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود در قرارداد ترتیب و مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود.
خریدار سعی می‌کند تمام پرداختی‌ها به وسیله چک تضمینی انجام شود تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شود، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.
در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین کنند و برای عدم حضور یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.
در مورد خرید املاک دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.

 چند توصیه به فروشندگان
از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد. مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.
حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شده و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم بزند.
اگر مالکان متعدد باشند و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضاء کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند.
فروشنده باید مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به ‎خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی‌تواند برهم زند؛ مگر اینکه چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.
در اینجا این پرسش مطرح می‎شود که اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کند، طرف دیگر چه حقی دارد؟ در پاسخ باید گفت طرف دیگر می‌تواند الزام معامله را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه درخواست کند و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه کند. در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه جهت امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام، سند انتقال را امضا خواهد کرد. قبل از اقامه چنین دعوایی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار)، امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه یا ارسال اظهارنامه ثابت کند.