دانستنی‌هایی درباره تخلیه ملک

دانستنی‌هایی درباره تخلیه ملک

قرارداد اجاره از قرارداد‌های رایجی است که امروزه بسیار کاربرد دارد. اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و در ازای استفاده از مال اجاره، اجاره‌بها به موجر پرداخت می‌کند. مستاجر و موجر به موجب عقد اجاره، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند و در صورتی که تعهدات از سوی مستاجر انجام نشود، مالک می‌تواند حکم تخلیه ملک خود را بگیرد.

«تخلیه» در لغت به معنای «خالی کردن» است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک، به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد.
 تخلیه ملک معمولاً در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را بگیرد.
البته در مواردی موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
 برای تخلیه ملک مسکونی از دو روش تقاضای صدور دستور تخلیه ملک و تقاضای صدور حکم تخلیه ملک می‌توان اقدام کرد.

تقاضای صدور دستور تخلیه
دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد.
برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر با هم وجود داشته باشند: ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص تجاری دستور تخلیه صادر نمی‌شود؛ قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد و در سایر عقود، دستور تخلیه صادر نمی‌شود؛ قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد. در مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد، نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد؛ اجاره‌نامه مدت داشته باشد؛ اجاره‌نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد؛ هر دو نسخه اجاره‌نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد؛ دو تن شاهد، هر دو نسخه اجاره‌نامه را امضا کرده باشند و مدت اجاره تمام شده باشد.
در صورت وجود همه این شرایط و با ارائه دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد. اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجرائیه ندارد و اصولا طی یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحب‎خانه، انجام می‌شود.
پس از ابلاغ اوراق قضایی یا اجرائیه، چنانچه تا 3 روز مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص از سوی مأمور اجرا انجام خواهد شد.
 
تقاضای صدور حکم تخلیه
حکم تخلیه حکمی است که دادگاه آن را صادر می‌کند، اما در مورد املاک مسکونی طبق قانون، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. 
دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد.
تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که در مواردی که نیاز به صدور حکم تخلیه باشد، حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل و دفاعیات طرفین شنیده شود، اما درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نبوده و صرفا با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر می‌شود.
 
مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه
با توجه به نوع اجاره، مرجع صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه متفاوت است:
اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، باید تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضا کرد. فرایند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی، کوتاه‌تر از دادگاه است.
در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کند که به آن «دستور تخلیه شورای حل اختلاف» می‌گویند.
اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط فوق نباشد، نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را کرد، بلکه باید تقاضای صدور حکم تخلیه کرد که مرجع صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک تجاری، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
 
چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
 مواردی که مالک بر اساس آنها می‌تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم تخلیه ملک را بگیرد، به شرح زیر است:
1- انقضای مدت اجاره: با منقضی شدن و تمدید نشدن قرارداد اجاره، مالک می‌تواند درخواست صدور حکم تخلیه کند. جهت این کار به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه را می‌دهد.
2-  پرداخت نکردن اجاره‌بها به مدت سه ماه: هرگاه مستاجر به مدت سه ماه اجاره‌بها را نپردازد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست صدور حکم تخلیه ملک را مطرح کند. این حق قانونی در ماده 6 و همچنین بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بیان شده که استفاده از این حق شرایطی دارد که به شرح زیر است: 
مالک باید بعد از گذشت 10 روز از ماه سومی که مستاجر اجاره را پرداخت نکرد، اقدام به ارائه دادخواست حکم تخلیه کند. مستاجر می‌تواند حداکثر تا 10 روز از موعد قانونی مذکور در قرارداد، اجاره را بپردازد.
مستاجر می‌تواند فقط یک بار بلافاصله پس از دریافت حکم تخلیه، اقدام به پرداخت اجاره‌بهای معوق خود به مالک کرده و از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کند.
3-  انتقال مال مورد اجاره به غیر: اگر مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به اجاره ملک به شخص دیگری کند، مالک می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.
4- استفاده از ملک در موارد نامشروع یا غیرقانونی:  مثلا استفاده از ملک به عنوان قمارخانه یا استعمال مواد مخدر یا اقدام به اسکان بیش از اندازه قیدشده در قرارداد اجاره یا استفاده از ملک مسکونی در مواردی غیر از سکونت مثل انبار یا دفتر. این موارد می‌تواند از مصادیق استفاده نامشروع و غیرقانونی بوده و مستند صدور حکم تخلیه قرار گیرد.
 
مراحل صدور دستور تخلیه
در صورت انقضای مدت اجاره املاک مسکونی، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه می‌کند. از نظر قانونگذار، دستور تخلیه یک دستور است و رأی محسوب نمی‌شود، بنابراین بدون تشریفات رسیدگی است و نیازی به تقدیم دادخواست در فرم چاپی مخصوص و حتی واریز هزینه دادرسی نیست؛ اما در رویه قضایی مراجعان مجبور به تقدیم دادخواست چاپی و واریز هزینه دادرسی می‌شوند. 
پس از ارجاع پرونده به شعبه‌ای از شورای حل اختلاف، موجر با مراجعه به شعبه و واریز مبلغ ودیعه پرداختی از سوی مستاجر در حساب سپرده دادگستری، اقدام به دریافت دستور تخلیه در صورت وجود شرایط قانونی از شعبه مربوطه می‌کند.
این دستور از سوی واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا واحد اجرای احکام مدنی دادگستری محل وقوع ملک، اجرا می‌شود.
مدارک لازم برای صدور حکم تخلیه
 مدارک مورد نیاز جهت صدور حکم تخلیه عبارت از برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا به علاوه یک برگ؛ سند مالکیت؛ قرارداد اجاره و مدارک هویتی خواهان است.
اجرای حکم تخلیه
پس از این که موجر با مدارک لازم ثابت کرد که مستاجر باید ملک را تخلیه کند، حکم صادر می‌شود و حدوداً پس از 24 ساعت از صادر شدن آن به مستاجر ابلاغ می‌شود. مستاجر پس از 72 ساعت مهلت دارد تا ملک مورد اجاره را تخلیه کند و تحویل مالک دهد.
مبلغ ودیعه یا همان پول پیش که نزد مالک است باید به مستاجر پرداخت و رسید آن به مقام قضایی تحویل داده شود. حکم تخلیه زمانی صادر خواهد شد که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده باشد.
همچنین اگر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مالک مبلغی را از مستاجر دریافت کرده باشد، اما در قرارداد ذکر نشده باشد که این مبلغ بابت ودیعه است یا سرقفلی، این مبلغ باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود.