تکلیف مستأجر پس از فروش عین مستأجره

تکلیف مستأجر پس از فروش عین مستأجره

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق این است که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستاجر باید ملک را تخلیه کرده و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد. تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است.

یکی از عقود بسیار پرکاربرد در جامعه، عقد اجاره است که به موجب آن، مالک یک مال منقول همچون خودرو یا غیرمنقول همچون ملک مسکونی، به شخص دیگری اجازه می دهد که از مال او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می شود.البته حقی که مستاجر به موجب عقد اجاره پیدا می کند، بیشتر از اجازه مالک بوده و در واقع مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره می شود؛ در این خصوص باید توضیح داد که هر مال، از دو بخش عین و منفعت تشکیل شده است. به عنوان مثال، در یک ساختمان، بنای ساختمان که با چشم دیده می شود، عین ساختمان بوده اما استفاده ای که می توان جهت زندگی یا کار، از آن ساختمان کرد، منافع آن ساختمان است. به این ترتیب، با انعقاد عقد اجاره میان موجر و مستأجر، نسبت به یک مال منقول یا غیرمنقول، دو مالک برای آن مال، قابل تصور است؛ موجر که مالک عین مال بوده و مستاجر که مالک منافع مال است و می تواند در محدوده قرارداد اجاره و عرف، از آن مال استفاده کند.
از سوی دیگر، خرید و فروش نیز یکی از قراردادهای رایج در کشور ما بوده که در حقوق تحت عنوان بیع شناخته می شود. در قرارداد بیع، مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مال خود را به شخص دیگری فروخته و در مقابل انتقال مالکیت مال، مبلغی را دریافت می کند که به آن ثمن گفته می شود.به طور معمول، در یک قرارداد بیع، مالک مال، مالکیت عین و منافع مال را با هم به خریدار انتقال می دهد. با این وجود، از آنجایی که بیع، انتقال عین مال در مقابل قیمت معلوم بوده، هیچ منع قانونی وجود ندارد که مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مالکیت عین مال را به شخص دیگری انتقال داده و مالکیت منافع را برای خود نگه دارد. البته این امر یعنی نگه داشتن مالکیت منافع برای مالک سابق، نباید نامحدود بوده و باید محدود به زمان معین و نسبتاً کوتاهی باشد، چرا که عین مال بدون منافع آن، تقریباً بی ارزش است.به عنوان مثال، شخص «الف» ملک خود را به شخص «ب» فروخته و در واقع یک عقد بیع میان آنها منعقد می شود. از آنجایی که شخص «الف» تا مدت یک سال، امکان تخلیه ملک را نداشته، در قرارداد شرط می کند که با وجود فروش یا انتقال ملک اجاره ای، منافع ملک، به مدت یک سال، برای «الف» بوده و وی حق سکونت در ملک را داشته باشد. به این ترتیب، با انعقاد عقد بیع، مالکیت عین ملک به شخص «ب» منتقل شده و مالکیت منافع نیز پس از گذشت یک سال، به وی منتقل خواهد شد.
با توجه به توضیحات فوق، اکنون می توان به این سوال که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد یا خیر، پاسخ مثبت داد. توضیح آن که، در نتیجه قرارداد اجاره، مال مورد اجاره دارای دو مالک می شود؛ موجر که مالک عین ملک بوده و مستاجر که مالک منافع ملک است. هنگامی که موجر، ملک را به دیگری می فروشد، مالکیت خود بر عین ملک را به دیگری منتقل کرده و نه مالکیت منافع را. البته مالکیت منافع بعد از گذشت مدت اجاره، به خریدار منتقل می شود.به طور معمول، در چنین مواقعی، در هنگام فروش ملک، قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شده و در نتیجه، وی به عنوان موجر جدید، طرف قرارداد با مستأجر می شود. به این ترتیب، در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید و سابق، مشکلی برای هیچ یک از طرفین پیش نیامده و چه بسا که حتی پس از پایان مدت عقد اجاره، با توافق مستاجر و مالک جدید، این قرارداد مجددا میان آنها تمدید شود.