نکات حقوقی پیرامون قولنامه و مبایعه ‎نامه

نکات حقوقی پیرامون قولنامه و مبایعه ‎نامه

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می‌دانند. یعنی قول مکتوب؛ و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلا خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به تصفیه‌حساب‌های شهرداری و دارایی اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکانی مشخص (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین‌شده در قرارداد، معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم‌شده قولنامه می‌گویند.
برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می‌دانند، یعنی قول مکتوب؛ و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی‌توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه‌نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد، قرارداد خرید و فروش می‌دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه‌نامه را به انجام تعهداتش می‌توان درخواست کرد. باید توجه داشت آنچه در زبان حقوقی مبایعه نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی‎توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه ‎نامه با هم متفاوت است، آثار حقوقی متفاوتی بر آنها بار کرد.

ابطال سند رسمی انتقال مالکیت

دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، به دلایل مختلفی قابل طرح در دادگاه است ممکن است خواهان دعوا به دلایلی از جمله بی‎اعتباری معامله، عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، جعلی بودن سند انتقال، عدم اهلیت یکی از طرفین، فسخ معامله، ابطال عملیات اجرایی و … این دعوا را مطرح کند.

در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، خواهان دعوا کسی است که مدعی بی‎ اعتباری سند است و خوانده این دعوا، در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده، طرف دیگر معامله است. اما اگر خواهان دعوا، کسی غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوا هستند.نکته مهم این است که در صورتی که بعد از ثبت سند مورد ادعا، انتقالات دیگری نیز صورت گرفته باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت، باید به علیه همه ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه آنها خواسته شود.در این دعوا ضرورتی ندارد که دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک، به ‎عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.

نحوه صدور اجراییه
بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذی‎نفع، گواهی قطعیت رای صادر می‎کند. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذی‎نفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی کرده و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می‎دهد.متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می‎دهد. در پیش‎نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه به‎طور کامل نوشته می‎شود.در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت بخش، نامه‎ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می‌‎کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری شود.

نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
رویه دادگاه‎ها به این صورت است که نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام می‎شود و نمی‎توان به صرف اظهارات طرفین، حکمی صادر کرد که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود داشته باشد.در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده، به موجب رای دادگاه باشد، به‎طور مثال، دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی رای داده باشد، در این صورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادرکننده حکم قطعی بوده است.طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، در مورد املاک مشاعی باید دادخواست به طرفیت تمام مالکان مشاعی تنظیم شود؛ مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکان باشد.
رویه دادگاه‎ها معمولاً به این صورت است که بعضی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال را به صرف وجود یک مبایعه ‎‏نامه عادی نمی‎پذیرند؛ اما شورای نگهبان در نظریه مورخ 4 آبان سال 1395 اعلام کرده که اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است؛ بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده شده است.در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید دقت لازم انجام شود تا شماره سند به صورت دقیق نوشته شود. زیرا در صورتی که شماره سند اشتباه قید شود، دعوا رد می‎شود.در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی به‌دلیل بی‌اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا باید در ستون خواسته، تایید بطلان یا فسخ یا انفساخ معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در شرایطی که ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن مطرح می‎شود، بعدا تفکیک شده باشد، باید علاوه بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، ابطال صورت‎مجلس تفکیکی و تقسیم ‎نامه نیز از دادگاه خواسته شود.