جایگاه امور حسبی و حقوق ثبت در حقوق ایران

اولین بحث ما تعیین جایگاه امور حسبی و حقوق ثبت در مجموع مقررات موضوعه مملکتی است.

الف – در مورد امور حسبی می باید مسئله بدینگونه تحلیل گردد که این امور علی الاطلاق نه بعنوان رشته مستقل حقوقی بلکه به عنوان پایه تمام قوانین و مقررات عمومی و خصوصی آمرانه حضور محسوس داشته و وجود حق و اعمال آن مبتنی بر فقدان موانع ناشی از امور حسبی است: تحلیل مبانی زیر روشنگر خواهد بود.

1)– دائز مدار حقوق، انسان است و حیات انسانی از تاریخ انعقاد نطفه در رحم مادر به شرط زنده متولد شدن حاصل می گردد و همان لحظه آغاز استحقاق داراشدن حق می باشد.

2) – استحقاق داراشدن حق (اهلیت تمتع) با امکان اعمال آن و اهمیت استیفاء مقوله یکسانی نیست و اعمال حقوق با توجه به نوع و چگونگی حق به مقدمات و شرایطی بستگی دارد که از جمله مهمترین این شرایط بلوغ جسمی و حصول رشد عقلی است.

3)– بحث حجر و شناخت افراد محجور که مطابق ماده 1207 قانون مدنی از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع می باشند از جمله مهمترین مسائل مطرح در امور حسبی است که تمهیدات قانونی امور مربوط به اعمال حقوق آنها و کسانیکه می توانند به نمایندگی محجورین عهده دار امور آنها باشند بخش مهمی از مسائل امور حسبی را در بر می گیرد. مسائل ولایت قهری پدر و جد پدری – حضانت – قیومیت و حدود اختیارات و محدودیتهای اعمال این نمایندگی در زمره مباحث امور حسبی قرار می گیرد.

4) – فوت افراد هر چند پایان اهلیت تمتع و بالما‏ل استیفاء حقوق می باشد لیکن از نظر حقوقی منشاء پیدایش حقوق و تعهدات خاصی است که تحت عناوین امور ترکه – و اداره و تصفیه آن و و صایا و انواع وصیتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامی آنها در قبال تعهدات مالی متوفی بعنوان مسائل حسبی در خور بررسی است.

ب – قاعده کلی در مورد مسائل حسبی غیر برافعی بودن آنست و بدون اینکه رسیدگی به آن متوقف بر وقوع اختلاف و منازعه باشد دادگاهها مکلف به اقدام و اتخاذ تصمیم نسبت به آن می باشند (ماده 1 ق امورحسبی). مثال بارز لزوم مهروموم ترکه – رفع مهروموم – تعیین قیم – نصب امین- عزل قیم و حفظ و حمایت از صغار و مجانین و مراقبت از آنها بصورت تعیین قیم اتفاقی و نظارت در اعمال مالی قیم و امور مرتبط با ازدواج محجورین است.

فوت افراد هر چند پایان اهلیت تمتع و بالما‏ل استیفاء حقوق می باشد لیکن از نظر حقوقی منشاء پیدایش حقوق و تعهدات خاصی است که تحت عناوین امور ترکه – و اداره و تصفیه آن و و صایا و انواع وصیتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامی آنها در قبال تعهدات مالی متوفی بعنوان مسائل حسبی در خور بررسی است.

1.  علیرغم غیر ترافعی بودن امور حسبی غالب مسائل حسبیه می تواند واجد جنبه ترافعی شود مثل دعوی نسب – دعوی اصل نکاح و طلاق – دعوی ابطال وصیت نامه – دعوی تقسیم ترکه بافرض اختلاف در وراثت – زوجیت – ومالکیت.

2.  ارتباط مسائل حسبی با نظم عمومی و آمره بودن آن ویژگی دیگر این امور است. این خصوصیت، امور حسبی را از حیطه مسائل حقوق خصوصی و اصل آزادی اراده افراد در اعمال حقوق خارج کرده و برای آن جنبه عمومی و آمریت ایجاد می نماید که لاجرم مستلزم نظارت و مداخله دولت بمعنی وسیع کلمه و قوه قضائیه با نمایندگی دادستان به معنی اخص در مسائل مرتبط با آن خواهد بود. (لزوم تعیین قیم برای صغار بدون ولی قهری و نظارت در امور مالی صغار از طریق گزارشات سالیانه قیم و نیز ممنوعیت فروش اموال غیر منقول صغار بدون اذن دادستان و عزل ولی قهری در صورت عدم رعایت غبطه صغیر (ماده 1184 اصلاحی قانون مدنی).

ج – جایگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانین موضوعه جایگاه حقوق عمومی و با ویژگی آمریت آن می باشد. در یک تعریف کلی می توان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شکلی دانست که نظارت و مداخله نهادهای عمومی و دولتی در آن بصورت وسیع مشهود بوده و اعمال و اجرای آن در حیطه صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاک و نهاد مشخص حقوقی بنام دفاتر اسناد رسمی می باشد.

بحث اعتبار اسناد رسمی و قابلیت اجرای مفاد آن و صلاحیت دفاتر اسناد رسمی و سردفتران و نیز تخلفات و جرائم و مجازاتهای مرتبط با کارکنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی در این رشته حقوقی مور بحث قرار می گیرد بدون اینکه مفاهیم حقوقی مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالکیت و اسباب تملک مورد بحث قرار گیرد.

حقوق ثبت و مسائل ثبتی ارتباط بسیار عمیق و بنیادی با حقوق مدنی دارد و همانطوریکه اشره شد مفاهیم حقوقی مرتبط با عقود و معاملات و ماهیت قراردادها و اسباب تملک خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جایگاه این مباحث حقوق مدنی است و بر این اساس می توان ارتباط این دو رشته حقوقی را مورد بررسی قرار داد ضمن آنکه اصل آزادی اراده در حقوق مدنی جایگاهی در امور ثبتی نداشته و مسائل ثبتی عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومی همراه است.

بحث حجر و شناخت افراد محجور که مطابق ماده 1207 قانون مدنی از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع می باشند از جمله مهمترین مسائل مطرح در امور حسبی است

مسائل ثبتی و امور آن بطور غیرمستقیم با حقوق کیفری برخورد دارد. دعاوی نظیر فروش و معامله نسبت به مال غیرمنقول متعلق به غیر در فرض اختلاف و مالکیت و تصرف عداونی نسبت به مال غیر و جعل اسناد هر کدام به نحوی با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزیر از استمداد مبانی این رشته حقوقی است. این در موقعیتی است که رکن مسولیت کیفری و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحکومیت جزائی و محکومیت جزائی صغار و مجانین به جهت مغایرت با موازین حقوقی پذیرفته نیست و فی الجمله در تحلیل رکن معنوی جرم مباحث مرتبط با امور حسبی حضور وسیعی دارند. در تشخیص میزان مسئولیت کیفری مباشر و مسبب وقوع جرائم نیز ناگزیر از ورود به مسائل حسبی خواهیم بود. این در حالی استکه اساساً مداخله قیم و ولی قهری در دعاوی کیفری و حقوقی مطرح علیه محجورین (بالاخص صغار و مجانین) و نیز تعیین قیم اتفاقی در جرائم نسبت به اولیاء قهری اینستکه مسائل حسبی را با امور کیفری به وضوح نشان می دهد. به لحاظ اهمیت کمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبی در سایر رشته های حقوق اهتراز می شود.

از آنجایی که هدف از وضع قانون و تشکیل شورای حل اختلاف مطابق ماده 189قانون برنامه سوم توسعه جلوگیری از تراکم پرونده در مرجع دادگستری است تا افراد در حداقل زمان و هزینه نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایند، اما کماکان این هدف نادیده انگاشته شده و چه بسا درخصوص برخی دعاوی همچون دعاوی اجاره با نقض غرض قانونگذار مواجه ایم که دادخواه و دادرس را دچار تکلف نموده است. در این مقال سعی بر آن گردیده که با مقایسه دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 و قانون شورای حل اختلاف مصوب 87 در کیفیت رسیدگی به اینگونه دعاوی اندکی تامل شود.

مطابق ماده 51 قانون شورا که تصریح می دارد: "کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون ملغی الاثر اعلام می گردد." بنابراین ارجح آن است که بموجب آخرین اراده مقنن قائل به نسخ ضمنی قانون روابط موجر و مستاجر76 و آئین نامه آن در مورد اجاره های منعقده با سند عادی گردید. 

بند دوم ماده 11 قانون شورا رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره بجز دعوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را در صلاحیت قاضی شورا اعلام می کند و این در حالیست که تا قبل از تصویب قانون جدید شورا، دعاوی مربوط به تخلیه اماکن استیجاری مربوط به قانون ر.م.م 76 وفق ماده 3 آن ظرف یک هفته به انجام میرسید بدون اینکه تشریفات دادرسی باعث اطاله در رسیدگی گردد. در این خصوص ماده 3 آئیننامه اجرایی قانون مذکور نیز بیانگر آن است:"رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی بعمل خواهد آمد."

بنابراین مزیت مهم قانون ر.م.م نسبت به قانون شورا عدم اطاله در دعاوی مربوط به تخلیه است که ذیلا احصاء می گردد: 

1- در قانون ر.م.م مطالبه حق در قالب درخواست و در فرم مخصوص انجام می شود.(ماده 10 آئیننامه)

2- جلسه دادرسی تشکیل نمی گردد و صرف مستند قرار دادن اجاره نامه عادی تکافوی صدور دستور تخلیه را می نماید.

3- تخلیه در قالب دستور قضایی اعمال می گردد نه بصورت حکم.(ماده 3 قانون ر.م.م و ماده 4 آئیننامه آن) همچنین مطابق نظریه مشورتی شماره 10940/7-1/11/79 دستور تخلیه رای محسوب نمی شود، تا مطابق مواد 330 الی 332 قابل تجدیدنظر باشد. معهذا مهلت 20 روزه تجدیدنظرخواهی باعث به تعویق افتادن تخلیه نمی گردد.

ماده 20 قانون شورا اشعار می دارد:"رسیدگی قاضی شورا از حیث اصول و قواعد، تابع مقررات قانون آئین دادرسی مدنی و کیفری است." و در ادامه در تبصره ماده 21موارد شمول تشریفات دادرسی را احصا می کند. بنابراین قانون شورا در تعارض آشکار با ماده 3 آئیننامه اجرایی ق.ر.م.م است. تبعا 

موجری که مطابق قانون شورا خواستار تخلیه ملک خود می گردد، بصورت ذیل است:

1- رسیدگی به امر تخلیه مورد اجاره ابتدائا با اقامه دادخواست صورت می پذیرد.(ماده 20 قانون شورا و تبصره 1 ماده 21)

2- تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین الزامیست.(تبصره 1ماده 20 و تبصره های ماده 21 قانون شورا)

3- تخلیه به تبع اصدار رای واقع می شود نه دستور که چنین رایی علاوه بر قابلیت تجدیدنظرخواهی، درصورتیکه موجبات صدور رای غیابی نیز فراهم باشد، امر تخلیه را به مدت 40 روز به تاخیر می اندازد و این، با اصل تسریع در رسیدگی شورای حل اختلاف در تعارض است. نتیجتا اینکه موارد احصایی فوق موجبات اطاله را فراهم می آورد.

در پایان باید خاطرنشان کرد که فرض بر آن است که قانونگذار در راستای بهبود و اجرای عدالت گام برمی دارد و قانون لاحق را با درنظر گرفتن همه جوانب آن وضع می نماید. بنابراین اقرب به صواب است که مقنن دراین خصوص تجدیدنظر نماید.

امیر رضا سوخته زاری وکیل دادگستری و مشاور حقوقی

این روز ها واژه های عندالمطالبه و عندالاستطاعه جزو واژه های روز و پر گفت و شنود به شمار می روند. مخصوصا واژه عندالاستطاعه که از پستوی کتب فقهی و حقوقی به ویترین روزنامه ها و سایت ها و دیگر رسانه ها اسباب کشی کرده است. علت این اسباب کشی دستور رئیس سازمان ثبت مبنی بر درج شرط مزبور در سند های ازدوج است. خلاصه داستان از این قرار است که در سال 1385 رئیس سازمان ثبت طی بخش نامه ای به سردفتران ازدواج اعلام می کند که ایشان هنگام ثبت نکاح به زوجین تفهیم نمایند که می توانند مهریه را به طور عند الاستطاعه شرط نمایند. در سال جاری بنا بر اعلام سازمان ثبت مقرر شده است که در دفتر چه های ازدواج شرط مزبور چاپ شود. به این صورت که دو گزینه وجود داشته باشد یکی اینکه مهریه عندالاستطاعه است و دیگری آنکه عندالمطالبه است. و زوجین هنگام عقد رسمی یکی از این دو شرط را به صورت اختیاری و بر اساس توافق برگزینند.

در باره این موضوع پرسش ها و ابهامات مختلفی مطرح شده است. مثلا آیا شرط عندالاستطاعه بودن مهریه اصولا شرط صحیحی است یا اینکه باطل می باشد؟ آیا اگر گزینه عندالاستطاعه به وسیله زوجین انتخاب شود مهریه دیگر عندالمطالبه نیست یعنی تکلیف مرد به پرداخت آن نیاز به مطالبه زوجه ندارد؟ و بالعکس؟ و اثر حقوقی این شروط چیست؟

در اینجا مجال پاسخ گفتن به این پرسش ها که جملگی از موضوعات فنی حقوقی است نمی باشد و به نظر بنده تهیه کنند گان و پیشنهاد کنندگان هم چندان به این امور توجه ای نداشته اند. مهم ترین اثر این راهکار و ابتکار جدید سازمان ثبت رهانیدن مرد از بازداشت در صورت اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی است که البته این در صورتی است که گزینه عند الاستطاعه هنگام عقد برگزیده شود. ولی آیا زوجین بر انتخاب این شرط توافق می کنند؟! این امر بعید به نظر می رسد زیرا همانگونه که در جامعه کنونی تعیین مهریه زیاد و با ارقام نجومی ناشی از عدم اعتماد فیمابین کسانی است که قصد ازدواج دارند همین بی اعتمادی متقابل نیز باعث می شود مردم به سمت انتخاب گزینه عندالمطالبه روی آورند و نه عندالاستطاعه!

بنابراین راهکار مزبور برای کاهش محبوسان بدهکار چندان کارا به نظر نمی رسد و راهکار اصلی را باید در اصلاح  ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی است که البته پیش از این لایحه ای هم توسط قوه قضائیه تهیه و به مجلس ارسال شده است و اکنون در کمیسیون قضائی در حال بررسی است که در صورت تصویب نه تنها مشکل حبس زوج های بدهکار به خاطر مهریه را حل می کند بلکه مشکل تمام بدهکاران مالی در حبس را یکجا برطرف می سازد.(البته  در تصویب آن لایحه هم باید دقت های لازم صورت گیرد)

از یک نکته غافل نشویم که ابتکار سازمان ثبت یک فایده هم دارد و آن اینکه زوج را در هنگام عقد به این فکر فرو می برد که اینکه از قدیم می گویند «مهریه را که داده است و که گرفته» خیلی هم درست نیست و گرنه خانواده زوجه با گزینه عندالاستطاعه موافق بود پس نباید با مهریه بالا موافقت کرد بنابر این ابتکار مزبور شاید به طور غیر مستقیم در کاهش مهریه ها موثر باشد

پپپپ>امیر رضا سوخته زاری وکیل دادگستری و مشاور حقوقی دادگستری

دعاوی مربوط به خانواده از جمله مباحث حقوق مدنی است که با توجه به طبع خاص خود و آثار و عواقب اجتماعی و فردی از جایگاه ویژه ای برخوردار است. یکی از مسائل مطرح در محاکم خانواده آن است که قانون اصلاح مقررات طلاق مصوب 13ق71 برای زوجه در قبال کارهایی که شرعاَ بر عهده او نبوده و در دوران زندگی مشترک در منزل زوج انجام داده است اجرت المثل قرار داده است. همچنین چنانچه ضمن عقد نکاح شرط نصف دارایی که جزء شروط ضمن عد مندرج در نکاحنامه رسمی است مورد توافق زوجین قرار گیرد و زوج این تعهد را ضمن عقد پذیرفته و امضا کند آیا حین طلاق زوجه بر دریافت اجرت المثل مستحق نصف دارایی زوج نیز هست و یا صرفاَ یکی ازآنها به زوجه تعلق می گیرد؟

برای تبیین این موضوع لازم است ابتدا به تعریف مختصری از این دو موضوع بپردازیم و سپس دلایل موافقان و مخالفان اجتماع دو حق مذکور را مورد بررسی قرار دهیم.

الف) اجرت المثل

در روابط حقوقی و اجتماعی بین اشخاص، قانونگذار در اغلب قوانین کیفری، مدنی و شکلی سعی در تعیین اختیارات و حق و تکلیف متقابل برای افراد جامعه را دارد و مانند ریسمانی مستحکم روابط دانه های ریز و درشت تسبیح جامعه را به نظم و انظباط کشانده است. روابط بین اعضای خانواده بویژه زن و شوهر نیز تابعی از این قاعده بوده و مقنن در قوانین متعددی سعی در تشریح و تبیین حقوق و روابط متقابل زوجین دارد و یکی از حقوق متعلق به زوجه اجرت کارهایی است که وی در طول دوران زندگی مشترک در منزل شوهر انجام می دهد. در واقع مقنن با قائل شدن احترام برای عمل زوجه و قاعده کلی لزوم پرداخت اجرت برای کارهای دارای اجرت مستنبط از ماده 336 قانون مدنی در تبصره 6 ماده واحده قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب آبان 1371 مجمع تشخیص مصلحت اختصاصاَ به اجرت المثل زوجه پرداخته است و دریافت اجرت المثل را مقید به شروط ذیل نموده است.

مسئولیت پزشک در اقداماتی که برای درمان و معالجه طبی به عمل می آورد یکی از مواردی است که عموم مردم کمتر با آن آشنا هستند. هنگام مراجعه بیمار به پزشک، چه او و چه اطرافیانش معمولاً به خاطر فشارها و استرس های ناشی از بیماری، قادر به اخذ تصمیم صحیح نیستند و به همین جهت بدون مطالعه ورقه ای را که از سوی مراکز درمانی در اختیارشان قرار می گیرد امضا می کنند بی آنکه از آثار و عواقب این کار آگاه باشند. مسئولیت پزشک در جریان درمان از دو جهت قابل بررسی است. یکی از جهت مسئولیت پزشک نسبت به اصل طبابت و جراحی و دیگری مسئولیت او نسبت به آسیب های ناشی از درمان.

مسئولیت پزشک نسبت به اصل طبابت و جراحی 

  اقدامات درمانی که به وسیله پزشک صورت می گیرد در واقع نوعی تصرف در جان دیگری است، بنابراین برای انجام این کار می بایست جواز داشته باشد. داشتن جواز در این مورد نیز مستلزم برخورداری از شرایط خاص است به نحوی که اگر این تصرفات توسط فردی غیر مسئول و غیرمتخصص صورت گیرد، انجام این کار علاوه بر جبران خسارت، دارای مجازات نیز هست. برای مثال مطابق قانون مربوط به امور پزشکی و دارویی و مواد خوردنی و آشامیدنی، هرکس بدون داشتن پروانه رسمی به امور پزشکی اشتغال ورزد، بلافاصله محل کار او تعطیل و به حبس و جزای نقدی محکوم می شود. 

ازدواج موقت نکاحی است که مشروط به ذکر مدت معین و مهر معین است و در آن ارث بردن و پرداخت نفقه نیست، ولی زوجین می توانند ارث بردن و پرداخت نفقه را از راه “شرط ضمن عقد” تثبیت نمایند. از ویژگیهای دیگر متعه، عدم نیاز به طلاق است، زیرا با پایان یافتن مدت و یا بذل و بخشش آن، علقه زوجیت قطع می شود. برای این نکاح نیز عده وجود دارد و آن دو حیض کامل است و اولاد این علقه مانند فرزندان نکاح دائم از تمام مزایای حقوقی برخوردارند. (1)بیشتر فقها اذن پدر را برای ازدواج موقت با دختر باکره شرط میدانند. (2) براساس فتوای این‏ فقها اگر دختر باکره‏ای بدون اذن ولی به عقد موقت مردی درآید، این عقد باطل است و نسبت به دختر احکام زوجیت بار نیمی شود، مگر این که مجدداً با اذن پدرش او را به عقد خود درآورد.(3)بعضی از فقها اذن ولی را در عقد موقت دختر باکره شرط نمی دانند و اذن و نظر موافق خود دختر باکره را کافی می دانند، اگر چه احتیاط مستحب می دانند که از ولی دختر باکره اذن گرفته شود.(4) براساس فتوای این فقها اگر دختر باکره ای بدون اذن ولی به عقد موقت مردی در آید، این عقد موقت صحیح است و احکام زوجیت موقت بر آن بار می شود.در ازدواج دائم یا موقت باید صیغه خوانده شود و تنها راضی بودن زن و مرد کافی نیست و صیغه عقد را خود زن و مرد می خوانند یا دیگری را وکیل می کنند که از طرف آن ها بخواند.(5)اگر خود زن و مرد بخواهند صیغه عقد موقت را بخوانند، بعد از آن که مدت و مقدار مهر را معین کردند، چنانچه زن بگوید: “زوجتک نفسی فی المده المعلومه علی المهر المعلوم” بعد بدون فاصله بگوید “قبلت هکدا” صحیح است. اگر دیگری را وکیل کنند و اول وکیل زن به وکیل مرد بگوید: “زوجت موکلتی موکلک فی المده المعلومه علی المهر المعلوم” پس بدون فاصله وکیل مرد بگوید: “قبل لموکلی هکذا” صحیح می باشد. (6)اما درخصوص این که آیا عقد موقت معاطاتی هم می شود یا نه، می توان این گونه جواب داد که همه فقها (چه در عقد دائم و چه در عقد موقت) اجرای صیغه عقد را شرط میدانند و تنها رضایت زن و مرد را برای تحقق عقد کافی نمیدانند (7)و همه اتفاق نظر دارند که عقد (چه دائم و چه موقت) معاطاتی نمی شود و باید حتماً صیغه عقد اجرا شود. اگر به زبان عربی آشنا نیستند، می توانند به زبان فارسی یا ترکی و یا هر زبانی صیغه عقد را بخوانند، ولی باید الفاظی را بگویند که معنای همان صیغه عربی را بفهماند،(8) مثلاً زن می گوید: من‏ خودم را در مدت معین (که از قبل در صحبت تعیین شده) و در مقابل مهر معین (که تعیین شده) به ازدواج تو درمیآورم. و مرد می گوید که: ازدواج را با این شرط پذیرفتم. به فتوای رهبر معظم انقلاب حضرت آیت الله خامنه‏ای، ازدواج معاطاتی مشروع نیست(9) و به فتوای ایشان با تمکن از اجرای عقد به صیغه عربی، اجرای عقد به غیر عربی کفایت نمی کند. (10)

پی نوشت ها:

1٫ حسین کریمی، خیمه عفاف، ص 22٫ 2٫ برای آگاهی بیشتر ر. ک به: توضیح المسائل مراجع، ج 2، ص 387، مسأله 2376؛ استفتاءآت جدید، آیت الله تبریزی، ص 33، سؤال 1481؛ استفتائات آیت الله فاضل لنکرانی، ج 1، 436، س 1546؛ استفتائات، آیت الله مکارم، ج 2، ص 318، س 913٫ 3٫آیت الله تبریزی، استفتائات جدید، ص 333، سؤال 1481٫4٫ آیت الله گلپایگانی(ره) مجمع المسائل، ج4، ص 305، س 843٫5٫ توضیح المسائل مراجع، ج2، ص 380، مسئله 2363٫6٫ توضیح المسائل مراجع، ج2، ص 382، مسئله 2369٫7٫ همان، ص 380، مسئله 2363٫8٫ همان، ص 384 و 385٫9٫ همان، ص 447، احکام الزواج و ما یناسب المقام.10٫ همان، ص 450، احکام الزواج و ما یناسب المقام.

حترام در لغت به معنای منع و محرومیت آمده[1] و در اصطلاح اصل و بناء در اموال و منافع است که بدون اذن صاحب آن از تحت اختیارش خارج نشود و کسی بدون رضایت خاطر او در آن مال تصرف نکند. مناسبت معنای لغوی با اصطلاحی این می‌شود که: تصرف در مال دیگری چون موجب محرومیت او از مال و منافعش می‌شود؛ لذا از این تصرف بدون اجازه مالک منع شده است.[2]

این قاعده نه تنها در صورت توافق طرفین بر انجام معامله بلکه حتی در صورت فساد معامله هم با اعتقاد به احیای حقوق مستحق، پرداخت اجرت‌المثل را لازم می‌داند. «احترام مال و عمل مسلم به این معنا است که نمی‌توان در مال مسلم به طور مجانی تصرف نمود و به حقوق او تعدی نمود. به جهت آنکه تجاوز به حقوق وی جایز نمی‌باشد، همین‌طور هم اگر عملی هم از جانب وی انجام شود محترم بوده و باید اجرت آن پرداخت شود.»[3]

قرارداد اجاره آپارتمان تجاری

طرف اول قرارداد (موجر): خانم / آقای  ……………….. فرزند آقای  ……………….. دارای شناسنامه شماره  ……………….. صادره از  ……………….. متولد ……………….. ساکن: …………………………………………………………

طرف دوم قرارداد(مستاجر): شرکت  ……………….. (سهامی خاص) مقیم تهران به نشانی  …………………………… و به اعتبار امضای خانم/آقای  ……………….. (رئیس هیات مدیره) فرزند آقای  ……………….. دارای شماره شناسنامه ……………….. صادره از  ……………….. متولد ……………….. و خانم/آقای ……………….. (مدیر عامل) فرزند آقای ……………….. داری شناسنامه شماره ……………….. صادره از ……………….. متولد  ……………….. و همراه با مهر شرکت: …………………………..

موضوع قرارداد:

تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان تجاری در طبقه  ……………….. به مساحت ……………….. متر مربع دارای پلاک ……………….. فرعی از ……………….. اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک ……………….. فرعی از اصلی مرقوم واقعی در اراضی ……………….. بخش  ……………….. ثبتی تهران محدوده و از مورد ثبت سند مالکیت شماره ……………….. مورخ ……………….. صفحه ……………….. جلد ……………….. به شماره چاپی  ……………….. صادره به نام موجر با قدرالسهم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن با برق اختصاصی به شماره پرونده ……………….. و به قدر السهم از آب و گاز مشتر ک و بدون تلفن با جمیع توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن بدون استثنا که مستاجر با رویت عین مستاجره، وقوف کامل از محل وقوع و حدود و مشخصات، قبول و اقرار به تصرف و قبض مورد اجاره کرده است و مورد اجاره صرفا جهت دفتر شرکت مستاجر به مستاجر اجاره داده شده است و مستاجر به هیچ عنوانی حق تغییر نوع استفاه مزبور را از مورد اجاره ندارد.

مدت قرارداد:

……………….. سال کامل شمسی معادل  ……………….. تمام خورشیدی از تاریخ زیر …………………

مبلغ قرارداد:

مبلغ ……………….. ریال رایج برای تمام مدت بالا(به قرار ماهی مبلغ …………………… ریال) که مستاجر متعهد گردیده مال الاجاره ماهانه مزبور را در اول هر ماه نقدا در قبال دریافت رسید به موجر تادیه نماید و عدم پرداخت هر قسط از مال الاجاره بعضا یا تماما ظرف …………………… روز از تاریخ سررسید موجب خیار فسخ از طرف موجر خواهد بود.

شروط:

1- مالیات مستغلاتی و تعمیرات کلی به عهده موجر و تعمیرات جزیی و رنگ آمیزی و نقاشی مورد اجاره جهت استفاده بهتر به عهده مستاجر است.

2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را مشاعا یا مفروزا، جزئا و یا کلا بهیچ صورت حتی بصور: مشارکت، نمایندگی، صلح حقوق و وکالت و غیره ندارد.

3- مستاجر مکلف به رعایت موازین اسلامی در مورد اجاره می باشد.

4- طرفین عموما و هر یک از موجر و مستاجر خصوصا اقرار و اظهار داشته و می دارند که هیچگونه وجه یا مالی به عنوان سرقفلی، حق کسب و پیش یا تجارت و نظایر آن یا تحت عناوین پیش بینی نشده دیگر از سوی مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت نگردیده است بنابراین مستاجر متعهد به تخلیه مورد اجاره بعد از انقضای مدت اجاره به موجر با اخذ رسید کتبی می باشد و هر گونه ادعایی در خصوص سرقفلی و نظایر آن را ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم (که عقد خارج لازم شفاها با قرار بین آنان منعقد شده) مستاجر از خود اسقاط نموده و می نماید.

5- مستاجر در صورتی که بخواهد می تواند جهت استفاده در مورد اجاره هر چند شماره تلفن خریداری و نصب نموده یا از شرکت مخابرات انشعاب آنرا تحصیل و نصب نماید.

6- مستاجر متعهد به جبران خسارات وارده به اعیان مورد اجاره و جبران کسر و انکسار درب، پنجره و شیشه، قفل و دستگیره ها و سایر متعلقات مورد اجاره می باشد.

7- مستاجر می تواند اجاره بها اعم از مال الاجاره یا اجرت المثل را به حساب جاری شماره ……………….. موجر نزد بانک …………………. شعبه …………………. واریز نموده و نسخه ای از فیش آنرا به موجر تسلیم نماید.

8- چنانچه بعد از انقضای مدت یا بعد از فسخ، مستاجر مورد اجاره را سالما تخلیه نموده و بخواهد تحویل موجر بدهد لیکن موجر از تحویل گرفتن آن خودداری ورزد مستاجر حق دارد با ارائه مفاصا حسابهای برق و آب و گاز منصوبه جهت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، به دادگاه صالحه رجوع نماید.

9- عدم تادیه بدهی های ناشی از مصارف آب و برق و گاز منصوبه که تادیه آن بعهده مستاجر است موجب فسخ برای موجر خواهد بود و در عین حال موجر با ارائه قبوض مثبته حق وصول آن را از مستاجر دارد.

10- از تاریخ فسخ یا از انقضای مدت، مستاجر متعهد به پرداخت اجرت المثل معادل اجرت المسمی به موجر با اخذ رسید کتبی می باشد.

11- تخلف مستاجر از هر یک از مفاد و شروط این سند موجب خیار فسخ از طرف موجر خواهد بود.

این سند در 2 نسخه و هر 2 نسخه در حکم واحد است تنظیم و بین طرفین مبادله گردید.

محل امضای طرف اول قرارداد (موجر)       محل امضای طرف دوم قرارداد (مستاجر)

توجه: می توان به شروط اشاره شده در این نمونه قرارداد و سایر قراردادهای مشابه در این فصل شروطی دیگر اضافه و یا بر حسب توافق تعدادی از آنها را حذف نمود.

پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته می‌کند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه، بنچاق، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.

به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.

در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

• فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
• خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به ‌راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.

وقتیکه سند مالکیت از بین برود مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید در این صورت بر طبق تبصره یک ماده 120 آئین نامه قانون ثبت مصوب بهمن 53 بشرح ذیل عمل می شود:
مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده ای که نمونه آن را ازثبت محل در یافت می دارد ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند به ثبت محل تسلیم دارد.
تذکر1: فرم استشهاد حداقل باید به امضاء 3 نفر گواه رسیده وهویت و امضاء آنها را کلانتری یا ژاندارمری یا دفاتر اسناد رسمی گواهی نموده باشد مسئول اداره پس از دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور آن را جهت ضمیمه نمودن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و دفتر املاک ارجاع می نماید.