آشنایی با اصطلاحات حقوقی ثبت اسناد و املاک

ثبت املاک و اسناد که موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون دیگر از قبیل قانون مدنی و کیفری و غیره برای خود هدفی دارد که یکی از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکیت مالکین  ذوی الحقوق نسبت به آنهاست تا از تجاوز و تعدی دیگران در امان بماند و مالکیت افراد از امنیت برخوردار باشند.

املاک مجهول المالک

در قانون ثبت به املاکی اطلاق می شود که در موقع پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تاکنون از طرف مالک ویا قائم مقام قانونی وی درخواست ثبت آن به عمل نیامده باشد و متصرفین اینگونه املاک می توانند با توجه به دفاتر توزیع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود می باشد، همچنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند.

آگهی نوبتی

پس از قبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلوگیری از تضییع حقوق افراد حقیقی یا حقوقی  شماره و مشخصات املاک چهار نوبت در سال (اول مرداد ماه، اول آبان ماه، اول بهمن ماه و اول اردیبهشت ماه سال بعد) برای اطلاع عموم آگهی می شود. اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا 90 روز پس از انتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و تا یکماه پس از تسلیم اعتراض نیز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

آگهی تحدید حدود

املاک پس از آگهی نوبتی به منظور  تثبیت حدود آگهی می شوند چنانچه مالکین مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی (حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد تحدید حدود دارد مانند حق عبور، آبچک و باز کردن درب و پنجره) داشته باشند می توانند از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود به مدت سی روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و پس از آن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

املاک جاری

به املاکی اطلاق می شود که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان و اخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد.

املاک ثبت شده

به املاکی اطلاق می شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.

سند مالکیت المثنی

وقتی که سند ملاکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

چنانچه فردی نسبت به میزان معینی از ملکی، دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشد یا به عبارت دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکین متعدد به یک نفر انتقال یابد خریدار می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالکیت مشاعی درخواست صدور سند مالکیت به نام خود بنماید

تجمیع حدود  املاکی که دارای سند مالکیت می باشند

درمواردی که دو یا چند پلاک بر اثر ساختمان یا دیوارکشی بصورت واحد درآمده یا قطعاتی که وصل بهم باشند و یا مالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند؛ مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند

افراز

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت دارند، هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند.

تفکیک املاک

در صورتیکه ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد، به این عمل تفکیک گفته می شود. دراین حالت ملک ممکن است یک نفر ویا چند نفر مالک داشته باشد که درصورت تعدد مالک، کلیه مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند. بدیهی است مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر است با سهام وی در ملک اولیه

استعلام

دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری قبلا جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک پرسش  نمایند. همچنین پاره‌ای از دستگاههای اجرایی ذی ربط و یا مراجع صالحه قضایی نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند. 

بازداشت املاک

املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضایی صالحه از قبیل محاکم و دادسراهای عمومی و انقلاب و شعب بازرسی و اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت می باشند

رفع بازداشت املاک

املاکی که حسب دستور مراجع صالحه بازداشت می شوند اعم از اینکه درای سند مالکیت باشد یا نباشند حسب همان مراجع از آنان رفع بازداشت می گردد. پس از وصول دستور رفع بازداشت که معمولا بایستی

1- ممهور به مهر مرجع تقاضاکننده باشد
2- اشاره به نامه قبلی که بموجب آن تقاضای بازداشت شده داشته باشد.
3- مشخصات کامل ملک اعم از شماره تاریخ... در آن قید شده باشد

اعیان

اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می گردد گرچه از نظر حقوقی کلمه زمین خود دلالت برعرصه و اعیان می نماید ولی در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است که روی ملک(زمین) بنا می گردد.

ماده 45 آیین نامه قانون ثبت

باتصویب طرح‌های هادی و جامع شهر‌ها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابان‌های جدید، بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابان های جدیدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده 45 آیین‌نامه قانون ثبت می باشد.

دفترچه متمم اسناد مالکیت

دفترچه ای است بهادار که بعد از پرشدن ستونهای نقل و انتقالات سند مالکیت که در صفحات آخر اسناد مالکیت پیش بینی شده است، حسب تقاضای مالک و با رعایت تشریفات بدان ضمیمه می گردد.

اصلاح حدود

چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییرک در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ ای که قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید

ماده 149 الحاقی قانون ثبت

بسیار اتفاق افتاده املاکی در گذشته با مساحت معینی مورد معامله واقع شده ولی بعدا معلوم گردیده که دارای اضافه مساحت می باشد، درصورتیکه اضافه مساحت ناشی از تغییر طول و ابعاد نباشد مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده وپس از پرداخت بهای اضافه مساحت (به نرخ روز معامله) در وجه مالک اولیه با تودیع مبلغ در صندوق ثبت، سند مالکیت اصلاح می گردد.

اعتبار اسناد مالکیت

اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می باشد

املاک موروثی

هرگاه فردی که سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید، ملک او موروثی محسوب می گردد و وارث او می توانند با ارائه مدارک زیر از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید.
الف- تقاضای صدور سند مالکیت
ب – فرم گواهی حصر وراثت
ج – فرم 19 مالیاتی
و- اصل سند مالکیت مورث