شرایط معامله املاک در رهن بانک

شرایط معامله املاک در رهن بانک

هنگام خرید‌ و فروش ملک رهنی، گاه لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاه به این اقدام نیاز نیست. در هر صورت اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید نکاتی را رعایت کنید. در این نوشتار، به بررسی املاک رهنی و شرایط معامله آنها پرداخته شده است.

بانک‌ها برای وام‎ها و تسهیلات اعطایی، ضمانت اجرای مشخصی را در نظر می‌گیرند. 
در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است.
توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک بوده و به تبع آن، منافع مربوط به مال در رهن نیز متعلق به اوست.
سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، یک سند رسمی است. 
سند ملکی رهنی، بین وام‌گیرنده و بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‌شود.
 معامله ملک در رهن بانک
فروش مال غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس، خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک، غیرقانونی است.
معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق فک رهن و نیز انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر، امکان‌پذیر است.

فک رهن
خانه‌ای که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری شکایت کند؛ اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است، نیز از طریق انتقال تسهیلات به خریدار وجود دارد.
انتقال تسهیلات به خریدار
تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمی‌تواند به طور رسمی و محضری، سند را به شخص دیگری منتقل کند. 
انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد.
راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی، پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. 
در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.
در چند سال اخیر به دلیل سوءاستفاده‌های مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک به خریدار رایج شده است که با آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد و فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. 
وکیل یعنی خریدار نیز این حق را پیدا می‌کند که همه کار‌های مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.
فک رهن
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته است. برای اینکه بتوان ملکی که در رهن بانک است، معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد. برای فک رهن نیز می‎توان این اقدامات را انجام داد:
تسویه حساب کامل‌
می‌توان اقساط باقی‎مانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه و سند را از رهن بانک آزاد کرد.
سپرده‌گذاری‌
می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل 110 درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود.
تعویض وثیقه‌
می‌توان با شرایطی، اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج و سند را آزاد کرد.
در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری که به نام خود راهن است، به بانک ارائه شود و روش دوم نیز این است که می‌توان سند ملکی که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارائه کرد.
در این حالت، تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف 6 ماه تا یک سال، ملک دیگر تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.
 مراحل خرید و فروش ملک رهنی
1- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. 
در حال حاضر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سامانه‌ای راه‌اندازی کرده است و می‌توان به صورت اینترنتی، آخرین وضعیت ملک را استعلام کرد.
2- خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را می‌پردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‌شوند در دفترخانه حاضر شوند. 
در دفترخانه، خریدار بقیه مبلغ را پرداخت و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‌کند. 
3- در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی و اسنادی را امضا کنند. پس از پایان اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده، همه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
سرنوشت خانه رهنی در صورت پرداخت نشدن بدهی تسهیلات
وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد و در صورت پرداخت نکردن اقساط، بانک می‌تواند از نظر قانونی، ملک را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‌مانده باید از سوی مالک پرداخت شود و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود. برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارند، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است.