حق کسب و پیشه در روابط موجر و مستاجر

قبل از آن که به بررسی مقررات و عرف حاکم بر روابط موجر و مستاجر درخصوص حق کسب و پیشه برمبنای قانون سال 1356 بپردازیم لازم است تا درخصوص حق کسب و پیشه و فرق آن با سرقفلی کمی توضیح دهیم. در عرف تجاری مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند سرقفلی و به مبلغی که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر داده می شود حق کسب و پیشه یا تجارت گفته می شود. البته در بعضی موارد از هر دو اصطلاح به یک مفهوم استفاده می شود کما این که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 فرقی بین این دو اصطلاح قائل نشده است.
پرسش: آیا حق کسب و پیشه را می توان در قرارداد ساقط کرد. برای مثال در اجاره نامه قید شود که مستاجر مکان تجاری حق دریافت حق کسب و پیشه را هنگام تخلیه ندارد 
 پاسخ: اگر موضوع سؤال در مورد مکان تجاری است که مشمول قانون 1356 می باشد پاسخ منفی است زیرا حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستاجر تعلق می گیرد و این حق قبل از آن که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نمی باشد پس اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره شده باشد و مستاجر هنگام تنظیم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه ندارد چنین شرطی قابل ترتیب اثر نیست و چنانچه موجر جهت تخلیه مستاجر به دادگاه مراجعه کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را نیز صادر می کند.

پرسش: برای تعیین حق کسب و پیشه چه ملاکهایی وجود دارد 
 پاسخ: معمولاً برای تعیین حق کسب و پیشه از نظر کارشناس و اهل خبره استفاده می شود و کارشناس نیز براساس موقعیت مورد اجاره و شغل مستاجر، مساحت مورد اجاره، زمان و مدت رابطه استیجاری، نوع بنا و.‎/‎/ نسبت به تعیین مبلغ حق پیشه اقدام می کند.
 پرسش: آیا بانکها می توانند از حق کسب و پیشه برخوردار شوند 
 پاسخ: از آن جا که بانکها به عملیات تجاری مانند گشایش اعتبار، افتتاح حساب،عملیات برواتی و.‎/‎/ می پردازد از این رو بانک و مؤسساتی که نظیر بانک عمل می کنند کارشان تجاری محسوب می شوند و حق دارند حق کسب و پیشه را مطالبه کنند.
 پرسش: آیا به دفاتر وکالت، اسناد رسمی، مطب پزشکان و غرفه یا دکه های واقع در پایانه های مسافربری حق کسب و پیشه تعلق می گیرد 
 پاسخ: اماکن مزبور جزو اماکن تجاری محسوب نمی شود و از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خارج می باشد و حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستاجر و متصرف آن ایجاد نخواهد کرد.
 پرسش: آیا داروخانه ها هم مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شوند 
 پاسخ: در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. عده ای معتقدند اگر داروخانه خارج از بیمارستان باشد و افراد عادی نیز بتوانند از داروخانه خریداری کنند با داشتن سایر شرایط تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود ولی اگر داروخانه در داخل بیمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بیمارستان باشد جزو بیمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است.
 با توجه به نظریه شماره7‎/4966 1381‎/6‎/6 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه)
 پرسش: آیا مدارس غیرانتفاعی مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال 56 می شوند 
 پاسخ: همان طور که می دانیم مدارس غیرانتفاعی فعالیت شان جنبه تجاری و سودآوری به مفهوم خاص کلمه ندارند و لذا مشمول مقررات سال 56 نمی شوند و تابع مقررات مربوط به اماکن مسکونی و شرایط مقرر در قرارداد هستند.
 اما در مورد مهد کودک های خصوصی عده ای معتقدند که چون در قبال خدمات ارائه شده به کودکان ماهانه مبالغی از اولیای آنان دریافت می شود لذا محل کسب و درآمد مستاجر محسوب می شود لذا مهدهای کودک مشمول قانون مزبور هستند گرچه در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.
 پرسش: درمورد دفاتر ترجمه رسمی چطور 
 پاسخ: در این مرکز معمولاً به ازای دریافت وجه خدماتی به مشتریان ارائه می شود این اماکن مشمول مقررات سال 56 قرار می گیرند و محل کسب محسوب می شوند.
 در پایان باید اشاره داشت که دفاتر و اتحادیه های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف است محل کسب و پیشه به حساب نمی آیند.
 پرسش: اگر مکانی به عنوان انبار اجاره داده شده باشد مشمول مقررات قانون سال 56 می شود 
 پاسخ: این امر بستگی به مفاد قرارداد تنظیمی بین طرفین و نحوه استفاده از مکان مزبور دارد از این رو چنانچه انبار برای نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و پیشه یا انبار تجاری اجاره داده شود مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب و پیشه است ولی اگر انبار به منظور نگهداری وسایل اضافی محل مسکونی باشد از شمول مقررات قانون سال 56 خارج و تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 خواهد بود.

 روزنامه ایران، شماره 4015 به تاریخ 11/6/87، صفحه 17 (حقوقی)