نحوه اثبات مالکیت

نحوه اثبات مالکیت

آزادی عمل تصرفات در مال متعلق به مالک باعث شده است انسان‎ها از دیرباز به مقوله مالکیت علاقه‎ مند باشند. البته امروزه با توجه به پیشرفت‎های جوامع بشری، آزادی عمل تصرفات مالک محدود به چارچوب‎های قانونی شدده است. 

اثبات مالکیت دعوایی است که به تنهایی نمی‎تواند منجر به پیروزی شود و نیازمند طرح دعوی دیگری در کنار خود است که می‎تواند اثبات مالکیت و تحویل مبیع، اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی و... باشد.
مالکیت در خصوص عین یا منفعت، کامل‎ترین نوع حق عینی محسوب می‌شود. 
شخصی که نسبت به عین مالی حق مالکیت دارد، مختار و آزاد است در حدود قانون هر گونه دخل و تصرفی را که می‎خواهد در عین مال خود داشته باشد.
آزادی عمل تصرفات در مال متعلق به مالک باعث شده است انسان‎ها از دیرباز به مقوله مالکیت علاقه‎ مند باشند. 
البته امروزه با توجه به پیشرفت‎های جوامع بشری، آزادی عمل تصرفات مالک محدود به چارچوب‎ های قانونی شدده است. 
برای نمونه مطابق مقررات قانون مدنی، مالک حق دخل و تصرفاتی که موجبات اضرار به غیر را فراهم می‎کند، در مال متعلق به خود نخواهد داشت.
فرض کنید، شخصی مالک یک قطعه زمین کوچک در خیابانی نه چندان عریض باشد. 
این شخص با استناد و توسل به حق مالکیت خود، این آزادی عمل را ندارد که در محل زمین خود یک برج 20 طبقه احداث کند. 
چرا که امروزه مقررات مربوط به شهرسازی چنین اجازه ‎ای را به وی نخواهد داد.
نتیجه اینکه، حق مالکیت در چارچوب و محدوده مقررات قانونی، مورد حمایت و شناسایی مقنن قرار گرفته است.
ممکن است شما مالک ملکی باشید که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک اداره ثبت است. 
در این صورت تحت شرایطی می‎توانید با طرح دعوی اثبات مالکیت و متعاقباً اخذ حکم از دادگاه صلاحیت‎دار، به نوعی حق مالکیت خود را تثبیت کنید.

شیوه صحیح طرح دعوی اثبات مالکیت 
شیوه صحیح طرح دعوی اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی بدین شرح است:
شخصی با در دست داشتن اسناد عادی مدعی مالکیت بر رقبه‎ای است که سابقا سند رسمی مالکیت آن به نام شخص ثالثی صادر شده است.
در چنین مواردی در واقع شخص، مدعی است که صدور سند مالکیت به نام شخص ثالث، من غیر حق و خلاف حقوق وی بوده است و ثبت ملک به نام صاحب سند را غیرقانونی می‎داند.
بدیهی است که در چنین مواردی با توجه به ماده 22 قانون ثبت مالکیت مدعی‎ علیه بر رقبه موضوع دعوی، تثبیت شده است و لذا صرف طرح دعوی دایر بر اثبات مالکیت، نتیجه ‎ای جز رد یا عدم استماع دعوی در بر نخوهد داشت.
در واقع بر فرض که دادگاه به استناد دلایل و اسناد متعلق به موکل، مالکیت وی را احراز کرده و حکم به اثبات مالکیت وی صادر کند، در این صورت تعارض در مالکیت به استناد سند رسمی و حکم اثبات مالکیت بروز خواهد کرد. لذا رویه عملی محاکم در چنین مواردی، رد دعوی اثبات مالکیت است.
شیوه صحیح طرح دعوی اثبات مالکیت نسبت به املاک دارای سند رسمی آن است که وکیل ضمن طرح دعوی اثبات مالکیت، ابطال سند مالکیت طرف دعوی را نیز بخواهد تا در صورتی که دادگاه، مالکیت موکل وی را احراز کرد، ضمن صدور حکم به اثبات مالکیت، حکم به ابطال سند مالکیت خوانده را نیز صادر کند.

نکات کلیدی مربوط به دعوی اثبات مالکیت
دعوی اثبات مالکیت محدود و مختص به املاک فاقد سابقه ثبتی است.
در حقیقت، در مورد ملکی که دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت در اداره ثبت مربوطه است طرح دعوی به خواسته اثبات مالکیت مصداق پیدا نمی‎کند.
زیرا به موجب مقررات قانون ثبت مصوب سال 1310 چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی و سند مالکیت باشد، مقنن شخصی را مالک می‎داند که ملک به نام وی به ثبت رسیده و برایش سند مالکیت صادر شده است.
شاید برایتان این سوال طرح شود که اگر خریدار ملکی بودیم که واجد سابقه ثبت در اداره ثبت مربوطه است، اما فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال امتناع کند، تکلیف چیست؟ آیا طرح دعوی اثبات مالکیت در این مورد نیز مصداق پیدا می‎کند؟
در پاسخ می‎‎گوییم، در این فرض طرح دعوی اثبات مالکیت صحیح و نتیجه بخش نبوده و شما باید به طرح دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام کنید.
همچنین شاید برایتان این سوال پیش آید که طرح دعوی اثبات مالکیت دارای چه آثاری است یا اصولا چرا اقدام به طرح دعوی اثبات مالکیت می‎کنیم؟
در پاسخ به این پرسش باید بگوییم، بسیار اتفاق می‎ افتد، ملکی را خریداری می‌کنیم که فاقد سابقه ثبت در اداره ثبت مربوطه است و به اصطلاح ملک خریداری‎ شده سند مالکیت ندارد.
این امکان وجود دارد که فروشنده برخلاف تعهدات قراردادی، حق مالکانه شما را به رسمیت نشناسد و شما نیز راهی به غیر از طرح دعوی اثبات مالکیت ندارید.
در واقع، در فرض گفته‎شده باید با ادله مربوط به خرید ملک نظیر برگه قرارداد و اسناد واریز وجه، اقدام به طرح دعوی اثبات مالکیت کنید.
پس از اخذ حکم قطعی از مرجع رسیدگی‎کننده، حق مالکانه شما در مقابل فروشنده و اشخاص دیگر شناسایی و تثبیت خواهد شد.
دقت کنید، در مثال اخیر ملک خریداری‎ شده فاقد سابقه ثبتی بوده است. تاکید می‎کنیم، در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دیگر طرح دعوی اثبات مالکیت راه به جایی نخواهد برد و اینجا باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کنید.
توجه داشته باشید در مواقعی این امکان وجود دارد که ملک خریداری‎ شده از سوی شما، توسط اشخاص ثالث تصرف و غصب شود؛ سوال مناسب این است که راهکار حقوقی برای بیرون انداختن متصرفان غیرقانونی چیست؟
در پاسخ باید گفت، اگر ملک شما دارای سند مالکیت باشد می‎توانید اقدام به طرح دعوی خلع ید کنید.
طرح دعوی اخیر مستلزم این است که ملک سابقاً به نام شما به ثبت رسیده باشد.
در حقیقت تا زمانی که سند مالکیت ملک به نام شما تنظیم نشود، طرح دعوی خلع ید مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.
یادتان باشد، ارائه سند مالکیت رسمی در اثبات دعوی خلع ید الزامی خواهد بود.
مورد دوم اینکه، ملک خریداری‎شده دارای سند مالکیت نباشد. در واقع شما خریدار ملکی بودید که فاقد سابقه ثبتی و سند مالکیت بوده و در حال حاضر از سوی شخص ثالث مورد تصرفات غاصبانه قرار گرفته است. در این فرض چه باید کرد؟
شما می‎توانید، ابتدا با طرح دعوی اثبات مالکیت به طرفیت فروشنده، حق مالکانه خود را تثبیت و محرز کنید.
متعاقباً با در دست داشتن حکم قطعی مربوط به مالکیت، دعوی خلع ید را به طرفیت متصرف غاصب مطرح کنید.
دقت کنید، جهت پذیرش دعوی اثبات مالکیت، سبب ناقل مالکیت باید مشروع و قانونی باشد. مطابق مقررات قانون مدنی، این سبب انتقال می‎تواند قرارداد، ارث، اخذ به شفعه و احیای اراض موات یا حیازت اشیاء مباح باشد. در حقیقت می‎خواهیم بگوییم، در صورتی دعوی اثبات مالکیت شما مورد پذیرش قرار می‎گیرد که ملک به ناقل صحیح قانونی به شما منتقل شود.
سوال مناسب دیگر این است که رسیدگی به این دعوی در صلاحیت کدام مرجع خواهد بود؟
در پاسخ به این سوال باید گفت، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به این دعوی را دارد.
همچنین خوب است بدانید، رسیدگی به این دعوی با توجه به آن که موضوع دعوی غیرمنقول است، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار نخواهد گرفت.
در حال حاضر می‎توانید، با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، نسبت به ثبت دادخواست حقوقی خود به خواسته «اثبات مالکیت» اقدام کنید.