قوانین خرید و فروش املاک تجاری و اداری

قوانین خرید و فروش املاک تجاری و اداری

خرید یا فروش املاک برای کار‌های اداری و تجاری، نیاز به رعایت نکاتی حقوقی و قانونی دارد تا بعد از انجام معامله، مشکلی به‎ وجود نیاید. بنابراین در هنگام خرید و فروش باید ملاحظاتی را در نظر گرفت تا معامله‌ای مطمئن و بدون ریسک را تجربه کرد.

  خرید به موجب سند رسمی یا قولنامه
خریدار ‌باید ابتدا از وضعیت ثبتی ملک تجاری مطلع شود که آیا دارای سند رسمی است یا خیر؟ در صورتی که سند رسمی در اختیار فروشنده باشد، می‌توان گفت 30 درصد از یک معامله بدون ریسک تحقق یافته و در غیر این صورت که در اکثر املاک تجاری این چنین است، ‌باید نسبت به جمع ‏آوری اطلاعاتی از قبیل گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی و هویت فروشنده اقدام شود.
اطلاعاتی که از شهرداری محل دریافت می‌شود، نسبت به ملک تجاری فاقد سند رسمی، به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده باشد یا اگر این چنین است مطمئن شود که جریمه تخلف انجام‎ شده از سوی فروشنده پرداخت شده باشد؛ همچنین در این صورت، خریدار می‎تواند اطمینان یابد که ملک تجاری مربوطه در طرح تفصیلی حوزه آن شهرداری قرار نداشته باشد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه به منظور تخریب و تعریض خیابان شود.
نکته بعدی این است که عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی یا عوارض پسماند پرداخت شده باشد. همچنین خریدار از کاربری ملک تجاری اطمینان یابد و حتی ‎الامکان در قرارداد ذکر شود.خریدار از مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی نیز باید مطلع شود؛ به این دلیل که بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث شده است و باید بر اساس سند آن ملک، مقدار مشاعات مشخص شود. همچنین لازم است نسبت به هویت فروشنده اطمینان حاصل شود؛ بدین صورت ممکن است فروشنده در مقام مالک ملک نباشد، بلکه وکیل مالک یا از جمله ورثه باشد که دراین صورت، اسناد مرتبط تصدیق هویت وی اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری شود.
ماهیت برخی از اسناد املاک صراحتاً تجاری یا اداری است و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. بنابراین اطمینان یابید که ملک تجاری خریداری‏ شده، کاربری تجاری داشته باشد و در سند رسمی ملک اداری نیز کاربری اداری قید شده باشد.

تفاوت‏های بطلان و فسخ قرارداد

بطلان قرارداد به این معناست که گویی قراردادی که بین طرفین منعقد شده، از ابتدا فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و به عبارتی اصلاً وجود خارجی پیدا نکرده است. اما در خصوص فسخ باید گفت که آثار قرارداد از زمان انعقاد تا زمان فسخ باقی می‎ماند.

قراردادها بنا بر اراده طرفین قرارداد و نیز در چارچوب قوانین و مقررات تنظیم می‎شوند و بسته به موضوع قرارداد، دارای شرایط و ویژگی‎ هایی هستند که طرفین ملزمند مفاد آنها را رعایت کنند. اما گاهی اوقات ممکن است اتفاقاتی رخ دهد یا تخلفاتی صورت گیرد که در این شرایط، قرارداد دچار بطلان یا فسخ شود.
چیست؟
بطلان قرارداد به معنای این است که از ابتدا قراردادی که بین طرفین منعقد شده، فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و به عبارتی اصلاً وجود خارجی پیدا نکرده و فی‎ الواقع مانند این است که هیچ‎گونه قراردادی میان طرفین از ابتدا به‎ وجود نیامده است.مانند اینکه اگر در یک قرارداد خرید و فروش مشخص شود که بیع جاری‎ شده از ابتدا باطل بوده است، فروشنده باید ثمن را مسترد و خریدار نیز باید مورد معامله را مسترد کند.
موارد بطلان قرارداد
موارد ذیل سبب بطلان قرارداد می‎شوند: زمانی که هر یک از طرفین معامله، فاقد اهلیت قانونی لازم در زمان معامله باشد، مانند اینکه یکی از طرفین محجور (مجنون، صغیر، سفیه و…) باشد. 
در این صورت اگر قراردادی در آن زمان منعقد شود، آن قرارداد باطل است.در صورتی که هر یک از طرفین دارای انگیزه نامشروع جهت تنظیم قرارداد باشند و انگیزه و نیت خود از تنظیم قرارداد را در آن ذکر کنند، نیز مورد، شامل بطلان قرارداد می‎شود.
فسخ قرارداد
در فسخ قرارداد، شرایطی به ‎وجود می‎ آید که یکی از طرفین، می‎تواند قرارداد را به‎ صورت یک‎طرفه فسخ کند و برای انجام این کار، نیازی به توافق با طرف مقابل ندارد.
آثار عقدی که فسخ می‎شود، تا لحظه فسخ، از سوی کسی که حق فسخ دارد، باقی می‎ماند.
تفاوت میان بطلان  و فسخ قرارداد
در بطلان قرارداد، قرارداد فاقد اثر و اعتبار حقوقی است. اما در فسخ، آثار قرارداد از زمان انعقاد تا زمان فسخ، باقی می‎ ماند. به طور مثال فرض کنید قرارداد اجاره یک ملک تجاری، بین موجر و مستاجر با مبلغ اجاره ماهیانه 5٠٠ هزار تومان منعقد و در قرارداد قید می‎شود که هر یک از طرفین در هر زمان می‎تواند قرارداد را فسخ کند. مستأجر اجاره یک ساله یعنی 6 میلیون تومان را به موجر پرداخت می‎کند و بعد از گذشت 6 ماه تصمیم می‎گیرد قرارداد را فسخ کند. در این صورت موجر باید سه میلیون تومان اجاره‎ بها را به مستأجر عودت دهد.  اما اگر مشخص شود که قرارداد از ابتدا باطل بوده است، در این صورت موجر باید 6 میلیون تومان را به مستاجر عودت داده و مستاجر نیز بابت 6 ماه اجاره، باید طبق نظر دادگاه، به موجر اجرت‎ المثل پرداخت کند. در فسخ قرارداد، حتماً باید فسخ از سوی طرف قراردادی که خواهان فسخ است، اعلام شود و تا زمانی که فسخ اعلام شود، قرارداد دارای اثر حقوقی خواهد بود. اما بطلان قرارداد بر اثر وجود برخی از شرایط خود به خود ایجاد می‎شود و نیازی به اعلام ندارد.