تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

گاهی اوقات ممکن است ملکی به شرط داشتن متراژ مشخصی فروخته شده و بعدا مشخص شود که متراژ ملک چیزی نیست که در قولنامه نوشته شده است. اگر متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت. اما اگر متراژ آن بیشتر از متراژ نوشته‎ شده در قرارداد باشد، فروشنده می‎تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

برای انجام فسخ قرارداد، صاحب حق فسخ (خریدار یا فروشنده) می‎تواند از طریق ارسال اظهارنامه یا به هر طریق دیگری، مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام دارد و بعد از آن دادخواست تأیید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه کند. نکته قابل ذکر این است که هیچ‎گونه الزامی در جهت تقدیم دادخواست تأیید فسخ وجود ندارد و کسی که قرارداد را فسخ کرده است، می‎تواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل باشد و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند.
در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، خواهان دعوا، فروشنده است. مرجع صالح در دعوای تأیید فسخ قرارداد، به جهت کسری یا مازاد مساحت، به‎دلیل اینکه مربوط به ملک و مال غیرمنقول است، دادگاه محل وقوع ملک است.
پس از صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست. هرگونه مبلغی که بابت قرارداد پرداخت شده است، باید به ‎صورت دادخواستی جداگانه مطالبه شود.

تفاوت‏های بطلان و فسخ قرارداد

بطلان قرارداد به این معناست که گویی قراردادی که بین طرفین منعقد شده، از ابتدا فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و به عبارتی اصلاً وجود خارجی پیدا نکرده است. اما در خصوص فسخ باید گفت که آثار قرارداد از زمان انعقاد تا زمان فسخ باقی می‎ماند.

قراردادها بنا بر اراده طرفین قرارداد و نیز در چارچوب قوانین و مقررات تنظیم می‎شوند و بسته به موضوع قرارداد، دارای شرایط و ویژگی‎ هایی هستند که طرفین ملزمند مفاد آنها را رعایت کنند. اما گاهی اوقات ممکن است اتفاقاتی رخ دهد یا تخلفاتی صورت گیرد که در این شرایط، قرارداد دچار بطلان یا فسخ شود.
چیست؟
بطلان قرارداد به معنای این است که از ابتدا قراردادی که بین طرفین منعقد شده، فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و به عبارتی اصلاً وجود خارجی پیدا نکرده و فی‎ الواقع مانند این است که هیچ‎گونه قراردادی میان طرفین از ابتدا به‎ وجود نیامده است.مانند اینکه اگر در یک قرارداد خرید و فروش مشخص شود که بیع جاری‎ شده از ابتدا باطل بوده است، فروشنده باید ثمن را مسترد و خریدار نیز باید مورد معامله را مسترد کند.
موارد بطلان قرارداد
موارد ذیل سبب بطلان قرارداد می‎شوند: زمانی که هر یک از طرفین معامله، فاقد اهلیت قانونی لازم در زمان معامله باشد، مانند اینکه یکی از طرفین محجور (مجنون، صغیر، سفیه و…) باشد. 
در این صورت اگر قراردادی در آن زمان منعقد شود، آن قرارداد باطل است.در صورتی که هر یک از طرفین دارای انگیزه نامشروع جهت تنظیم قرارداد باشند و انگیزه و نیت خود از تنظیم قرارداد را در آن ذکر کنند، نیز مورد، شامل بطلان قرارداد می‎شود.
فسخ قرارداد
در فسخ قرارداد، شرایطی به ‎وجود می‎ آید که یکی از طرفین، می‎تواند قرارداد را به‎ صورت یک‎طرفه فسخ کند و برای انجام این کار، نیازی به توافق با طرف مقابل ندارد.
آثار عقدی که فسخ می‎شود، تا لحظه فسخ، از سوی کسی که حق فسخ دارد، باقی می‎ماند.
تفاوت میان بطلان  و فسخ قرارداد
در بطلان قرارداد، قرارداد فاقد اثر و اعتبار حقوقی است. اما در فسخ، آثار قرارداد از زمان انعقاد تا زمان فسخ، باقی می‎ ماند. به طور مثال فرض کنید قرارداد اجاره یک ملک تجاری، بین موجر و مستاجر با مبلغ اجاره ماهیانه 5٠٠ هزار تومان منعقد و در قرارداد قید می‎شود که هر یک از طرفین در هر زمان می‎تواند قرارداد را فسخ کند. مستأجر اجاره یک ساله یعنی 6 میلیون تومان را به موجر پرداخت می‎کند و بعد از گذشت 6 ماه تصمیم می‎گیرد قرارداد را فسخ کند. در این صورت موجر باید سه میلیون تومان اجاره‎ بها را به مستأجر عودت دهد.  اما اگر مشخص شود که قرارداد از ابتدا باطل بوده است، در این صورت موجر باید 6 میلیون تومان را به مستاجر عودت داده و مستاجر نیز بابت 6 ماه اجاره، باید طبق نظر دادگاه، به موجر اجرت‎ المثل پرداخت کند. در فسخ قرارداد، حتماً باید فسخ از سوی طرف قراردادی که خواهان فسخ است، اعلام شود و تا زمانی که فسخ اعلام شود، قرارداد دارای اثر حقوقی خواهد بود. اما بطلان قرارداد بر اثر وجود برخی از شرایط خود به خود ایجاد می‎شود و نیازی به اعلام ندارد.