شرایط معامله املاک در رهن بانک

شرایط معامله املاک در رهن بانک

هنگام خرید‌ و فروش ملک رهنی، گاه لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاه به این اقدام نیاز نیست. در هر صورت اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید نکاتی را رعایت کنید. در این نوشتار، به بررسی املاک رهنی و شرایط معامله آنها پرداخته شده است.

بانک‌ها برای وام‎ها و تسهیلات اعطایی، ضمانت اجرای مشخصی را در نظر می‌گیرند. 
در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است.
توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک بوده و به تبع آن، منافع مربوط به مال در رهن نیز متعلق به اوست.
سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، یک سند رسمی است. 
سند ملکی رهنی، بین وام‌گیرنده و بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‌شود.
 معامله ملک در رهن بانک
فروش مال غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس، خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز بدون رضایت بانک، غیرقانونی است.
معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق فک رهن و نیز انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر، امکان‌پذیر است.

تفاوت‏های بطلان و فسخ قرارداد

بطلان قرارداد به این معناست که گویی قراردادی که بین طرفین منعقد شده، از ابتدا فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و به عبارتی اصلاً وجود خارجی پیدا نکرده است. اما در خصوص فسخ باید گفت که آثار قرارداد از زمان انعقاد تا زمان فسخ باقی می‎ماند.

قراردادها بنا بر اراده طرفین قرارداد و نیز در چارچوب قوانین و مقررات تنظیم می‎شوند و بسته به موضوع قرارداد، دارای شرایط و ویژگی‎ هایی هستند که طرفین ملزمند مفاد آنها را رعایت کنند. اما گاهی اوقات ممکن است اتفاقاتی رخ دهد یا تخلفاتی صورت گیرد که در این شرایط، قرارداد دچار بطلان یا فسخ شود.
چیست؟
بطلان قرارداد به معنای این است که از ابتدا قراردادی که بین طرفین منعقد شده، فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده و به عبارتی اصلاً وجود خارجی پیدا نکرده و فی‎ الواقع مانند این است که هیچ‎گونه قراردادی میان طرفین از ابتدا به‎ وجود نیامده است.مانند اینکه اگر در یک قرارداد خرید و فروش مشخص شود که بیع جاری‎ شده از ابتدا باطل بوده است، فروشنده باید ثمن را مسترد و خریدار نیز باید مورد معامله را مسترد کند.
موارد بطلان قرارداد
موارد ذیل سبب بطلان قرارداد می‎شوند: زمانی که هر یک از طرفین معامله، فاقد اهلیت قانونی لازم در زمان معامله باشد، مانند اینکه یکی از طرفین محجور (مجنون، صغیر، سفیه و…) باشد. 
در این صورت اگر قراردادی در آن زمان منعقد شود، آن قرارداد باطل است.در صورتی که هر یک از طرفین دارای انگیزه نامشروع جهت تنظیم قرارداد باشند و انگیزه و نیت خود از تنظیم قرارداد را در آن ذکر کنند، نیز مورد، شامل بطلان قرارداد می‎شود.
فسخ قرارداد
در فسخ قرارداد، شرایطی به ‎وجود می‎ آید که یکی از طرفین، می‎تواند قرارداد را به‎ صورت یک‎طرفه فسخ کند و برای انجام این کار، نیازی به توافق با طرف مقابل ندارد.
آثار عقدی که فسخ می‎شود، تا لحظه فسخ، از سوی کسی که حق فسخ دارد، باقی می‎ماند.
تفاوت میان بطلان  و فسخ قرارداد
در بطلان قرارداد، قرارداد فاقد اثر و اعتبار حقوقی است. اما در فسخ، آثار قرارداد از زمان انعقاد تا زمان فسخ، باقی می‎ ماند. به طور مثال فرض کنید قرارداد اجاره یک ملک تجاری، بین موجر و مستاجر با مبلغ اجاره ماهیانه 5٠٠ هزار تومان منعقد و در قرارداد قید می‎شود که هر یک از طرفین در هر زمان می‎تواند قرارداد را فسخ کند. مستأجر اجاره یک ساله یعنی 6 میلیون تومان را به موجر پرداخت می‎کند و بعد از گذشت 6 ماه تصمیم می‎گیرد قرارداد را فسخ کند. در این صورت موجر باید سه میلیون تومان اجاره‎ بها را به مستأجر عودت دهد.  اما اگر مشخص شود که قرارداد از ابتدا باطل بوده است، در این صورت موجر باید 6 میلیون تومان را به مستاجر عودت داده و مستاجر نیز بابت 6 ماه اجاره، باید طبق نظر دادگاه، به موجر اجرت‎ المثل پرداخت کند. در فسخ قرارداد، حتماً باید فسخ از سوی طرف قراردادی که خواهان فسخ است، اعلام شود و تا زمانی که فسخ اعلام شود، قرارداد دارای اثر حقوقی خواهد بود. اما بطلان قرارداد بر اثر وجود برخی از شرایط خود به خود ایجاد می‎شود و نیازی به اعلام ندارد.

ابطال سند رسمی انتقال مالکیت

دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، به دلایل مختلفی قابل طرح در دادگاه است ممکن است خواهان دعوا به دلایلی از جمله بی‎اعتباری معامله، عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، جعلی بودن سند انتقال، عدم اهلیت یکی از طرفین، فسخ معامله، ابطال عملیات اجرایی و … این دعوا را مطرح کند.

در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، خواهان دعوا کسی است که مدعی بی‎ اعتباری سند است و خوانده این دعوا، در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده، طرف دیگر معامله است. اما اگر خواهان دعوا، کسی غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوا هستند.نکته مهم این است که در صورتی که بعد از ثبت سند مورد ادعا، انتقالات دیگری نیز صورت گرفته باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت، باید به علیه همه ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه آنها خواسته شود.در این دعوا ضرورتی ندارد که دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک، به ‎عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.

نحوه صدور اجراییه
بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذی‎نفع، گواهی قطعیت رای صادر می‎کند. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذی‎نفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی کرده و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می‎دهد.متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می‎دهد. در پیش‎نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه به‎طور کامل نوشته می‎شود.در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت بخش، نامه‎ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می‌‎کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری شود.

نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک
رویه دادگاه‎ها به این صورت است که نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام می‎شود و نمی‎توان به صرف اظهارات طرفین، حکمی صادر کرد که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود داشته باشد.در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده، به موجب رای دادگاه باشد، به‎طور مثال، دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی رای داده باشد، در این صورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادرکننده حکم قطعی بوده است.طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، در مورد املاک مشاعی باید دادخواست به طرفیت تمام مالکان مشاعی تنظیم شود؛ مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکان باشد.
رویه دادگاه‎ها معمولاً به این صورت است که بعضی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال را به صرف وجود یک مبایعه ‎‏نامه عادی نمی‎پذیرند؛ اما شورای نگهبان در نظریه مورخ 4 آبان سال 1395 اعلام کرده که اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است؛ بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده شده است.در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید دقت لازم انجام شود تا شماره سند به صورت دقیق نوشته شود. زیرا در صورتی که شماره سند اشتباه قید شود، دعوا رد می‎شود.در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی به‌دلیل بی‌اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا باید در ستون خواسته، تایید بطلان یا فسخ یا انفساخ معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در شرایطی که ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن مطرح می‎شود، بعدا تفکیک شده باشد، باید علاوه بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، ابطال صورت‎مجلس تفکیکی و تقسیم ‎نامه نیز از دادگاه خواسته شود.

شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک

بر اساس ماده 466 قانون مدنی، «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‎شود. اجاره‎دهنده را موجر، اجاره ‎کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.»

قرارداد اجاره از جمله قراردادهای لازم است که برهم‎زدن آن به آسانی ممکن نیست، مگر اینکه یکی از موجبات فسخ یا رضایت دو طرف وجود داشته باشد. اما گاهی مواقع، مواردی پس از عقد اجاره و قبل از تحویل گرفتن ملک، برای مستأجر، مشکلاتی ایجاد می‌کند و به همین دلیل، مستأجر مایل است قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد کند. در این صورت در قانون، مواردی پیش‎بینی شده است که مستأجر می‎تواند به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل اقدام کند.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل
عقد اجاره، جزء عقود لازمی است که موارد فسخ آن در قانون معین شده است. به همین دلیل، طرفین نمی‌توانند اقدام به فسخ و برهم زدن یک‎جانبه معامله کنند و فسخ قرارداد، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که رضایت دو طرف، در قرارداد اجاره وجود داشته باشد.از موارد قانونی فسخ قراردادها به طور کلی، می‌توان به وجود خیار شرط، وجود سایر خیارات قانونی و شرایطی که قانونگذار برای فسخ یک معامله معین کرده است، اشاره کرد.گاهی مواقع مستأجر، مایل است قبل از گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. در این صورت، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله مواردی است که مورد توجه قانونگذار بوده و از همین رو، اقدام به بیان موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در قانون کرده است.موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل گرفتن ملک توسط مستأجر، شامل وجود و پیش‌بینی حق فسخ برای طرفین قرارداد؛ وجود عیب در عین مستأجره یا ملک؛ عدم تحویل عین مستأجره یا ملک؛ تخلف از شرط فعل در عقد اجاره و وجود عیب در عین مستأجره است.یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، معیوب بودن و وجود عیب در عین مستأجره است که این مورد، از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستأجره است.

اصل نسبی بودن اثر قراردادها

یکی از نتایج اصل آزادی قراردادها، اصل حاکمیت اراده و در واقع اصل نسبی بودن قراردادهاست. این قاعده الزام آور صرفاً برای طرفین قرارداد است و تنها دو طرف و قائم مقام قانونی آنان ملزم به اجرای تعهدات هستند.

یکی از نتایج مهم اصل آزادی قراردادها، آزادی گزینش طرف قرارداد است. مطابق اصل آزادی گزینش طرف قرارداد، تمامی انسان ها نه تنها در انجام یا عدم انجام قرارداد و تعیین شرایط و مفاد آن، بلکه در انتخاب طرف قرارداد خود نیز آزادند و هیچ نیروی خارجی نمی تواند آنها را به قبول یک طرف معین مجبور کند و یکی از نتایج اصل آزادی قراردادها، اصل حاکمیت اراده و در واقع اصل نسبی بودن قراردادهاست. این قاعده الزام آور صرفاً برای طرفین قرارداد است و تنها دو طرف و قائم مقام قانونی آنان ملزم به اجرای تعهدات هستند نه اشخاص دیگر. به طوری که ماده 231 قانون مدنی بیان کرده است: «معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است، مگر در مورد ماده 196».کاملاً واضح است که قراردادی که بین طرفین تنظیم می شود، نباید حقوقی برای ثالث ایجاد کرده و همچنین نمی‌تواند تعهداتی را برای شخص ثالث تحمیل کند.
زمانی که شخصی قصد داشته باشد به طور بلاعوض هم مالی را به طرف مقابل خود تملیک کند، باید از طریق عقودی مانند صلح و هبه این کار را انجام دهد که مستلزم قبول طرف مقابل باشد.
به طور مثال اگر شخصی طی یک قرارداد وکالت از موکل خود، اختیار اجاره دادن خانه موکل و همچنین تنظیم اجاره نامه رسمی به نام مستاجر و تحویل مورد اجاره به مستاجر را داشته باشد و بر این اساس، وکیل خانه را به شخصی اجاره دهد، اما با وجود داشتن اختیار صریح، از تنظیم سند رسمی و تحویل عین مستاجره خودداری کند، در اینجا مستاجر نمی‌تواند الزام وکیل به انجام تعهدات مورد نظر را از دادگاه بخواهد؛ زیرا هرچند که وکیل این اختیار را دارد و طی عقد وکالت این تعهدات را برعهده گرفته، اما مستاجر نسبت به قرارداد وکالت یک شخص ثالث است و شخص ثالث حق الزام وکیل به تعهدات مندرج در وکالت نامه را ندارد. چراکه آن تعهدات، تعهدات وکیل در مقابل موکل است نه مستاجر.
آثار عقد و تعهدات ناشی از آن نسبت به اشخاص ثالث جاری نمی شود، مگر در موارد استثنایی؛ و اصل نسبی بودن قرارداد مانع تسری آن نسبت به اشخاص ثالث می شود.
حال ممکن است این سوال مطرح شود که شخص ثالث چه کسی یا کسانی هستند و در چارچوب نسبیت قراردادها چه میزان از آثار و حقوق مزبور دامنگیر قائم مقام قانونی آنان علاوه بر طرفین قرارداد می شود؟

شرایط قانونی فسخ معامله

اگر شخصی ملک خود را به‌شکل قولنامه‌ای بفروشد و چکی به‌ تاریخ روز بعد از تنظیم قرارداد تحویل بگیرد، در صورتی که حساب خریدار خالی باشد و چک معامله، نقد نشود، فروشنده نمی‌تواند معامله را فسخ کند.

اگر شما ملک خود را به‌شکل قولنامه‌ای بفروشید و چکی به‌ تاریخ روز بعد از تنظیم قرارداد تحویل بگیرید، در صورتی که حساب خریدار خالی باشد و چک معامله نقد نشود، در کمال حیرت، شما (فروشنده) نمی‌توانید معامله را فسخ کنید!اگر چنین تصوری دارید که «می‌توانید»، در اشتباه هستید! حتی اگر در دادگاه شکایتی ثبت شود، قانون و دادگاه از شما (فروشنده) حمایت نمی‌کند و می‌گوید «از لحظه‌ای که قولنامه فروش را امضا کردید، شما مالک ملک نیستید و فقط مالک چک هستید و می‌توانید با طرح شکایت، وجه چک را به‌صورت قانونی از خریدار ملک مطالبه کنید.»به این دلیل است که توصیه می‌شود قبل از اینکه معامله کنید، حتماً با افراد حقوقی مشورت کنید و در معامله، به‌جای فروش‌ گران‌تر، به درستی معامله از منظر حقوقی تمرکز کنید. در نظر داشته باشید که عواقب معامله از قیمت آن مهمتر است.
حال اگر ملک خود را به‌صورت قولنامه‌ای می‌فروشید، دقت کنید که تاریخ چک دریافتی با تاریخ تنظیم قولنامه یکسان باشد؛ اگر امکان یکسانی تاریخ‌ها وجود نداشته باشد، می‌توان با استفاده از برخی نکته‌های حقوقی، مانع از بروز مشکل احتمالی بعدی شد.به گزارش تسنیم، می‌توانید برای اطمینان از نقد شدن چک‌ها، شروطی را در قرارداد منعقده وارد و در آن قید کنید که در صورت نقد نشدن وجه چک، اختیار فسخ معامله را دارید.به‌عنوان فروشنده و یک طرف معامله این اختیار را دارید که شرط فسخ معامله را به ‌دلیل عدم پرداخت وجه چک در تاریخ مقرر یا هر علت منطقی و معقول دیگری، در قولنامه، مورد اشاره قرار دهید و چون این شروط به امضای خریدار و شاهدان معامله رسیده است، برای مراجع قضایی سندی قوی محسوب می‌شود و کسی نمی‌تواند به‌اصطلاح، زیر آن بزند.پیشنهاد ما به شما این است که این بند را در قرارداد قولنامه فروش ملک خود قرار دهید:
«فروشنده شرط کرد که چنانچه چک/چک‌های شماره... مورخ... بانک... به‌علت کمبود موجودی یا نبود موجودی، پاس (نقد) نشد، حق دارد ظرف یک هفته با ارسال پیامک به شماره موبایل... یا تماس با بنگاه محل تنظیم قرارداد، معامله را فسخ کند و ضمناً خریدار تا زمان پاس (نقد) نشدن چک‌های اعطاشده به فروشنده به‌عنوان وجه معامله، حق فروش، اجاره و انعقاد هیچ نوع قرارداد واگذاری با دیگران را ندارد.»در این حالت شما به‌عنوان فروشنده‌ای که به وجه ناشی از فروش ملک خود نرسیده است، حق دارید ظرف یک هفته معامله را فسخ کنید؛ حتی اگر خریدار این فسخ را قبول نداشته باشد.توجه کنید که باید در مدت تعیین‌شده، فسخ معامله را به‌دلیل اجرا نشدن شروط معامله به طرف معامله اعلام کنید و اگر اعلام نکنید و مدت یک هفته تمام شود، معنای حقوقی آن این است که مایل به انجام معامله هستید و فقط حق مطالبه پول چک را دارید.حالت دوم، این است که برای رسیدن به حقوق خود می توانید از «انفساخ» یا فسخ قهری قرارداد استفاده کنید.
انفساخ به این معناست که بعد از وقوع قراردادی که به‌طور صحیح واقع شده است، به‌دلایل قراردادی یا قانونی و بدون دخالت اراده طرفین، معامله منحل می‌شود و از بین می‌رود.شرط فاسخ یا شرط ضمن عقد طرفین مبنی بر اینکه «در صورتی که فلان واقعه خارجی رخ ‌دهد»، ماهیتاً نوعی انفساخ محسوب می‌شود. گذشته از این قانونگذار موارد و دلایلی برای انفساخ (انحلال غیرارادی) قرارداد ذکر کرده است؛ مثل اینکه عقد وکالت به‌موجب فوت یا جنون یا سفاهت یکی از طرفین عقد خود به خود منحل می‌شود و از بین می‌رود.تفاوت انفساخ و فسخ قرارداد این است که در فسخ قرارداد ضرورتاً باید اراده و خواست یکی از طرفین قرارداد موجود باشد. در حالی که در انفساخ این گونه نیست و بدون دخالت اراده طرفین صورت می گیرد.تفاوت انفساخ با ابطال هم این است که قراردادی که منفسخ می‌شود، در زمان تشکیل به‌طور صحیح واقع شده و شرط صحت قرارداد را داشته است، ولی بعد از آن به‌دلایلی که در بالا توضیح داده شد، از بین می‌رود. اما در فرض ابطال عقد از ابتدا تشکیل نشده است و شرایط صحت را ندارد.
انفساخ با اقاله قرارداد هم این تفاوت را دارد: در انفساخ، انحلال بدون اراده طرفین اتفاق می‌افتد، ولی در اقاله هر دو طرف قرارداد با هم اراده می‌کنند که عقد را منحل کنند.حال اگر شما در قبال فروش ملک خود، یک یا چند فقره چک دریافت و در متن قرارداد شرط کنید که در هر صورت، اگر چک یا چک‌ها پاس نشود، بدون نیاز به اعلام و بیان فسخ به خریدار، معامله به‌هم بخورد (فسخ شود) از حق انفساخ در قرارداد استفاده کرده‌اید.مثلاً این بند در قرارداد قولنامه قید شده باشد: «فروشنده شرط کرد که اگر چک شماره... مورخ... بانک... یا هر یک از چک‌های وجه معامله به ‌شماره... مورخ... بانک...  در موعد مقرر برگشت بخورد، این معامله منفسخ است. در هر صورت نیاز به اعلام انفساخ نیست و خریدار حق فروش و اجاره و هیچ نوع قراردادی تا تعیین تکلیف این شرط را ندارد.» در این صورت اگر چک/چک‌ها در موعد مقرر پاس نشد، این معامله خود به ‌خود باطل است و حتی شما هم نمی‌توانید به آن استناد کنید. اگر قصد داشته باشید که معامله به‌جای خود باشد، باید قولنامه جدیدی تنظیم و امضا کنید.دقت داشته باشید که اگر خریدار اعلام کند در موعد مقرر، فسخ معامله به او اعلام نشده است، شما (فروشنده) باید طریقه بیان و اعلام فسخ را در قولنامه بیاورید و سعی کنید آن را شفاف و آسان بنویسید، همچنین بهتر است اصل اسناد و مدارک نزد بنگاه یا شخص معتمدی تا زمان پاس شدن چک‌ها امانت باشد و در قرارداد از عبارت «امانت نهادن تا زمان پاس شدن چک» استفاده شود، و نیز شما (فروشنده) در شرط انفساخ هیچ نیازی به اعلام و بیان ندارید و به‌محض پاس (نقد) نشدن چک/چک‌ها معامله فسخ است.

قرارداد مشارکت در ساخت

عقد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که در ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می‌ گیرد و از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است. در قرارداد مشارکت در ساخت، صاحبان خانه های کلنگی و قدیمی، ملک خود را در اختیار سازندگان (مجریان طرح) قرار می دهند تا آنها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان جدید مبادرت کنند. تعیین موارد قانونی که باید در این عقد درج شود، چگونگی انتقال سند و روش حل و فصل اختلاف از مواردی است که باید در قرارداد همکاری در ساخت بین طرفین مالک و سازنده مشخص شود.

با گذشت زمان به خصوص در کلانشهرها، ساختمان ها رو به فرسایش می‌روند که این امر سبب می‌ شود مالکان به فکر تخریب ساختمان قبلی و احداث آپارتمان جدید بیفتند. اما ممکن است مالکان، سرمایه اولیه برای ساخت آپارتمان را نداشته باشند که در این صورت، مالک باید به سازنده ها یا مجریان طرح مراجعه کند تا آنها با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان های جدید کرده و در آپارتمان نهایی با مالکان شریک شوند.برای اینکه روابط بین مالک و سازنده به درستی تنظیم شود و در چارچوبی قانونی قرار بگیرد، طرفین باید قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنند.دلیل لزوم انعقاد چنین قراردادی این است که اولاً: از بروز اختلافات بعدی که ممکن است بین آنها رخ دهد، جلوگیری می شود، ثانیاً: در صورت بروز اختلاف، طرفین این امکان را دارند که با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت، بتوانند دعوی مربوط به آن را در مراجع قضایی پیگیری کنند.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
عقد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که در ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می‌ گیرد؛ این عقد از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است. در عقد مشارکت در ساخت، مالک یا مالکان سرمایه خود را که همان ملک است و می تواند زمین یا خانه کلنگی باشد، در اختیار شخص یا اشخاصی دیگر به عنوان سازنده قرار می دهند؛ در نتیجه سازندگان با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان مطابق با قرارداد منعقده بین طرفین می‌ کنند و در آخر، طرفین در آپارتمان احداثی شریک می‌ شوند. 

دادخواست الزام به تهیه مسکن مستقل

داشتن مسکن از ملزمات آغاز زندگی مشترک است. یکی از اهداف زوجین از ازدواج تشکیل خانواده و سکنی در کنار یکدیگر است. از طرفی به محض وقوع عقد نکاح، زوجین دارای حقوق و تکالیفی نسبت به هم می شوند.تمکین حق شوهر (زوج) و دریافت نفقه از حقوق زن (زوج) است. مطابق ماده 1107 قانون مدنی اصلاحی سال 1381، نفقه عبارت است از همه نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت زن از قبیل مسکن، البسه، اثاث منزل، هزینه های درمانی و بهداشتی و خادم در صورت عادت یا احتیاج به واسطه یا مرض.کاملاً مشخص است که از جمله حقوق زن در دایره نفقه او، مسکن متناسب شأن زوجه و اثاث منزل مورد نیاز است.در این راستا زوجه (زن) می تواند با دادن دادخواست الزام به تهیه مسکن به طرفیت شوهر (دادخواست الزام به تهیه مسکن) از دادگاه تقاضای الزام خوانده به تهیه مسکن مستقل کند و زوج موظف خواهد بود که منزلی در شأن زوجه که تشخیص آن با دادگاه خانواده رسیدگی کننده است، تهیه کند؛ خواه خریداری کرده یا رهن و اجاره کند. همچنین زوج می تواند مستنداتی به دادگاه ارائه کند که منزل مورد نظر توسط شخصی مثل پدر در اختیار او جهت زندگی مشترک قرار گرفته است.
در بحث دادخواست الزام به تمکین زوجه که توسط زوج (شوهر) تقدیم دادگاه می شود، زوج باید مقدمات تمکین مثل تهیه مسکن و اثاث منزل را تهیه کند. رویه عملی دادگاه های خانواده سراسر کشور چنین است که در مرحله رسیدگی یا اجرای حکم به وسیله مددکاری، کلانتری و غیره دستور بازدید از مسکن تهیه شده توسط زوج صادر می شود.به هر حال چه اینکه زن دادخواست تهیه مسکن مستقل داده یا شوهر دادخواست الزام به تمکین زوجه بدهد، در هر دو فرض شوهر مکلف به تهیه مسکن متناسب با شأن زوجه است.مطابق ماده 1114 قانون مدنی، زن باید درمنزلی که شوهر تعیین می کند، سکنی کند؛ مگر اینکه اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد.
در این خصوص چند نکته حائز اهمیت است:
الف- اختیار تعیین مسکن با زوج است؛ مگر اینکه خلاف آن در عقدنامه یا در سند دیگری بعد از عقد شرط شده باشد که به آن شرط حق مسکن زوجه گفته می شود.
ب- اگر زن بدون دلیل از سکونت در منزل تهیه شده توسط زوج خودداری کرده و به وظیفه تمکین خود حق عمل نکند، ناشزه محسوب می شود و مستحق نفقه نخواهد بود.
ج- مستبط از ماده 1107 قانون مدنی، در تهیه مسکن، ملاک شأن زن است؛ نه استطاعت مالی زوج؛ و تشخیص با دادگاه است.
د- نکته مهم اینکه شوهر باید در شهر محل سکونت خود منزل برای زوجه تهیه کند.
حال سوال اینجاست که اگر شوهر به رای دادگاه عمل نکند، چه ضمانت اجرایی خواهد داشت؟
بدیهی است  که زوجه می تواند به استناد رای دادگاه و اقدام نکردن شوهر به تهیه مسکن مطالبه نفقه کند اما نکته مهم این است این موضوع از موجبات عسر و حرج زوجه و طلاق نیز هست.
زندگی در منزل اشتراکی پدر شوهر
همانطور که گفتیم، اولاً : وظیفه شوهر تهیه مسکن است، ثانیاً: مسکن باید در شأن زوجه باشد و ثالثاً: زن با توجه به وظایف و شرایطش می تواند از شوهر و دادگاه تقاضای مسکن مستقل کند تا زندگی خصوصی زوجین و خاصه زوجه به مخاطره نیفتد. بنابراین یک روی دیگر دادخواست الزام به تهیه مسکن و حتی دادخواست الزام به تمکین زن، این است که زوج باید منزلی تهیه کند که در عرف، مستقل محسوب شود. البته در همه این موارد، دادگاه شأن زوجه و وضعیت زندگی قبلی وی را در نظر قرار می دهد و سپس تصمیم گیری و اقدام به صدور رای می کند.

تکلیف مستأجر پس از فروش عین مستأجره

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق این است که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستاجر باید ملک را تخلیه کرده و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد. تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است.

یکی از عقود بسیار پرکاربرد در جامعه، عقد اجاره است که به موجب آن، مالک یک مال منقول همچون خودرو یا غیرمنقول همچون ملک مسکونی، به شخص دیگری اجازه می دهد که از مال او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می شود.البته حقی که مستاجر به موجب عقد اجاره پیدا می کند، بیشتر از اجازه مالک بوده و در واقع مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره می شود؛ در این خصوص باید توضیح داد که هر مال، از دو بخش عین و منفعت تشکیل شده است. به عنوان مثال، در یک ساختمان، بنای ساختمان که با چشم دیده می شود، عین ساختمان بوده اما استفاده ای که می توان جهت زندگی یا کار، از آن ساختمان کرد، منافع آن ساختمان است. به این ترتیب، با انعقاد عقد اجاره میان موجر و مستأجر، نسبت به یک مال منقول یا غیرمنقول، دو مالک برای آن مال، قابل تصور است؛ موجر که مالک عین مال بوده و مستاجر که مالک منافع مال است و می تواند در محدوده قرارداد اجاره و عرف، از آن مال استفاده کند.
از سوی دیگر، خرید و فروش نیز یکی از قراردادهای رایج در کشور ما بوده که در حقوق تحت عنوان بیع شناخته می شود. در قرارداد بیع، مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مال خود را به شخص دیگری فروخته و در مقابل انتقال مالکیت مال، مبلغی را دریافت می کند که به آن ثمن گفته می شود.به طور معمول، در یک قرارداد بیع، مالک مال، مالکیت عین و منافع مال را با هم به خریدار انتقال می دهد. با این وجود، از آنجایی که بیع، انتقال عین مال در مقابل قیمت معلوم بوده، هیچ منع قانونی وجود ندارد که مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مالکیت عین مال را به شخص دیگری انتقال داده و مالکیت منافع را برای خود نگه دارد. البته این امر یعنی نگه داشتن مالکیت منافع برای مالک سابق، نباید نامحدود بوده و باید محدود به زمان معین و نسبتاً کوتاهی باشد، چرا که عین مال بدون منافع آن، تقریباً بی ارزش است.به عنوان مثال، شخص «الف» ملک خود را به شخص «ب» فروخته و در واقع یک عقد بیع میان آنها منعقد می شود. از آنجایی که شخص «الف» تا مدت یک سال، امکان تخلیه ملک را نداشته، در قرارداد شرط می کند که با وجود فروش یا انتقال ملک اجاره ای، منافع ملک، به مدت یک سال، برای «الف» بوده و وی حق سکونت در ملک را داشته باشد. به این ترتیب، با انعقاد عقد بیع، مالکیت عین ملک به شخص «ب» منتقل شده و مالکیت منافع نیز پس از گذشت یک سال، به وی منتقل خواهد شد.
با توجه به توضیحات فوق، اکنون می توان به این سوال که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد یا خیر، پاسخ مثبت داد. توضیح آن که، در نتیجه قرارداد اجاره، مال مورد اجاره دارای دو مالک می شود؛ موجر که مالک عین ملک بوده و مستاجر که مالک منافع ملک است. هنگامی که موجر، ملک را به دیگری می فروشد، مالکیت خود بر عین ملک را به دیگری منتقل کرده و نه مالکیت منافع را. البته مالکیت منافع بعد از گذشت مدت اجاره، به خریدار منتقل می شود.به طور معمول، در چنین مواقعی، در هنگام فروش ملک، قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شده و در نتیجه، وی به عنوان موجر جدید، طرف قرارداد با مستأجر می شود. به این ترتیب، در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید و سابق، مشکلی برای هیچ یک از طرفین پیش نیامده و چه بسا که حتی پس از پایان مدت عقد اجاره، با توافق مستاجر و مالک جدید، این قرارداد مجددا میان آنها تمدید شود.

به نام خدا

قرارداد

طرف اول قرارداد (فروشنده): خانم / آقای:......................فرزند آقای..............
دارای شناسنامه شماره..........................صادره از..................متولد................ساکن:................................................................................................................................................

طرف دوم قرارداد (خریدار): خانم / آقای:........................فرزند آقای.........................
دارای شناسنامه شماره.................................................صادره از...................متولد......................ساکن:....................................................................................................................

موضوع قرارداد :  شش دانگ یک باب ساختمان مسکونی احداثی به مساخت.....................متر مربع دارای‌پلاک.................فرعی از...................اصلی................واقع در تهران بخش.............ثبتی  و به نشانی..................................................................................................................................................................محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره.....................مورخ  /  /  13صفحه...........جلد..........به شماره چاپی..........صادره به نام خانم / آقای....................انتقالی مع الواسطه به فروشنده طبق سند رسمی شماره.........مورخ........دفتر خانه...... تهران وبا جمیع توابع شرعیه ولواحق عرفیه آن بدون استثناء عرصتاً و اعیاناً به انضمام برق به شماره پرونده....و آب به شماره اشتراک........و گاز شهری به شماره شناسایی........و یک رشته تلفن به شماره......منصوبه های در آن اعم از حق الاشتراک ها و ودایع احتمالی مربوطه.

مبلغ قرارداد(قیمت مورد معامله) : مبلغ..............ریال که مبلغ...........ریال از آن طی چک شماره.........مورخ.............عهده حساب جاری.... بانک................ شعبه.............. تسلیم فروشنده گردیده و ما بقی که مبلغ............... ریال است ذمه خریدار دین ثابت است که در تاریخ.......و همزمان با تنظیم و امضاء‌سند رسمی مفاد این مبایعه نامه قطعیه به فروشنده بپردازد.

کافه خیارات خصوصا خیار غبن هر چند فاحش از متعابعین اسقاط گردیده و به اظهار صیغه مبایعه قطعیه جاری شده است.

منافع مورد معامله قبلاً به کسی واگذار نشده وبا قرار مبیع در تصرف فروشنده است که متعهد گردیده مورد معامله را در تاریخ  /  /  13 صحیحاً و سالماً تخلیه کرده و در مقابل اخذ رسید به خریدار تحویل دهد و در صورت عدم تحویل به موقع،‌فروشنده ملزم به تادیه روزانه مبلغ. ریال به عنوان خسارت تاخیر تخلیه و تحویل و وجه التزام به خریدار می باشد و خریدار محق به مراجعه از طریق مراجع رسمی جهت تخلیه و تحویل مبیع و وصل وجه التزام مزبور از تاریخ سررسید مرقوم می باشد و فروشنده اقرار نمود که افراد ممنوع المعامله نمی باشد. 

شروط:

1- کلیه مالیات ها و مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری به عهده فروشنده و هزینه محضر اعم از
حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق به عهده طرفین است.

2- تاریخ و ساعت حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند رسمی مفاد این مبایعه نامه قطعیه ساعت..........صبح روز... مورخه......ماه هزار و سیصد و............13 شمسی و در دفتر خانه اسناد رسمی شماره............واقع در تهران در خیابان........ می باشد که طرفین ملزم به حضور در آن و اجرا ی مفاد متن این قرارداد می باشد.

3- دریافت مفاصا حساب های مالیاتی و عوارض و اخذ پاسخ استعلامیه های دفتر خانه  و سایر مجوزات مربوطه و ارائه آن به دفتر خانه مزبور قبل از وقت حضور فوق الذکر با فروشنده است.

4- بنا به مالکیت خریدار که طبق این مبایعه نامه قطعیت یافته خریدار حق انتقال مورد معامله را جزاً یا کلاً دارد بنابراین نسبت به مورد انتقال اخیر الذکر قائم مقام خریدار مالکیت خواهد داشت که طبیعتاً متعهد به اجرای مفاد این مبایعه نامه قطعیه در قسمتی که مالکیت او محرز گردیده باشد.

5- طرفین اعم از فروشنده و خریدار ضمن عقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم که با قرار عقد خارج لازم فی مابین آنان به طور شفاهی منعقد شده متعهد و ملزم به اجرا تمامی مفاد این مبایعه قطعیه گردیده و می باشد.

6- تادیه بدهی های احتمالی ناشی از آب و برق و تلفن و گاز منصوبه تا روز تخلیه و تحویل به عهده فروشنده است والا خریدار حق دارد آنرا پرداخته وبا رائه قبوض مثبته از فروشنده مطالبه وصول کند

7- ضمان درک از تاریخ زیر لغایت پنجاه سال شمسی به عهده فروشنده است.

این مبایعه نامه در دو نسخه متحد المتن و متحد الاعتبار تنظیم و امضاء‌شده و مبادله گردیده  است.

محل امضاء طرف اول (فروشنده)   محل امضاء طرف دوم (خریدار):