نحوه رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

توضیح دعوا:

دعوای  تعدیل اجاره بها  زمانی مطرح می شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. دراین صورت چنانچه بین موجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید. در این حالت دادگاه با تعیین کارشناس و جلب نظر او میزان اجاره بهای عادلانه را تعیین خواهد کرد. (ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجراصلاحی 2/9/1358: «موجر یا مستأجرمی تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌ زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجراز عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که تعیین و تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد....»)

لازمه  اقامه دعوای تعدیل اجاره بها:

اقامه دعوای تعدیل اجاره بها اعم از این که از سوی مستأجر یا موجرمطرح شود، تقدیم دادخواست است طرفین عقد اجاره، حسب مورد خواهان یا خوانده‌ دادخواست می باشند. شرایط عمومی دادخواست و دعوی در مورد دعوای تعدیل اجاره بها نیز باید رعایت شود. معاونت آموزش قوه قضائیه این  دعوا را  غیرمالی دانسته است؛(معاونت آموزش قوه قضائیه، مصادیق دعاوی مالی و غیرمالی و هزینه خدمات قضایی و وکالتی، صفحه 63 شماره 71 نشر قضا 1385.) اما اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه مشورتی شماره 984/7 2/3/61 دعوای تعدیل اجاره بها را مالی دانسته است. به نظر آن اداره چون دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را پس از رسیدگی تعیین می کند و مبلغ تعیین شده طبق ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجراز تاریخ دادخواست قابل اجراست، لذا این دعوا مالی است. (شهری، غلامرضا و حسین آبادی، امیر، مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی در زمینه مسائل مدنی، چاپ دوم، صفحه 48، انتشارات روزنامه رسمی 1370.)

از آنجایی که در این دعوا فقط میزان اجاره بها تعیین می شود و اگر مورد مطالبه قرار نگیرد، دادگاه حکم به پرداخت مابه التفاوت اجاره بهای فعلی و قبلی نمی دهد، لذا غیرمالی بودن این دعوا که رویه قضایی نیز آن را برگزیده است، موجه تر بنظر می رسد، این دعوا معمولاً در دادگاهی اقامه می شود که عین مستأجره محل کسب یا پیشه یا تجارت در حوزه‌ قضایی آن دادگاه واقع شده است.

رفع نقص از دادخواست تعدیل اجاره بها:

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره بها از جهت شرایط قانونی ناقص باشد چنانچه نقص به جهت معلوم نبودن خواهان یا محل اقامت او باشد، مدیر دفتر دادگاه رأساً قرار رد دادخواست را صادر خواهد کرد. مبنای قانونی این قرار ماده 56 قانون آئین دادرسی مدنی است. این ماده چنین بیان داشته است:

«هرگاه در دادخواست، خواهان یا محل اقامت او معلوم نباشد، ظرف دو روز از تاریخ رسید دادخواست به دفتر، به موجب قراری که مدیر دفتر دادگاه و در غیبت مشارالیه جانشین او صادر می کند، دادخواست رد می شود.»

در صورتی که نقص دادخواست تعدیل اجاره بها از جهت شرایط مربوط به هزینه دادرسی یا خوانده یا اقامتگاه او یا خواسته و مدارک پیوست دادخواست باشد، مدیر دفتر دادگاه همچون نقص سایر دادخواستها، اخطار رفع نقص صادر خواهد کرد و پس از اخطار رفع نقص که خطاب به خواهان صادر می شود اگر در مهلت قانونی رفع نقص صورت نگیرد، قرار رد دادخواست توسط مدیر دفتر صادر (ماده 54 قانون آئین دادرسی مدنی:«... مدیر دفتر دادگاه ظرف دو روز نقایص دادخواست را بطور کتبی و مفصل به خواهان اطلاع داده و از تاریخ ابلاغ به مدت ده روز به او مهلت می دهد تا نقایص را رفع نماید. چنانچه در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص ننماید، دادخواست به موجب قراری که مدیردفتر و در غیبت مشارالیه، جانشین او صادر می کند، رد می گردد. این قرار به خواهان ابلاغ می شود و نامبرده می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به همان دادگاه شکایت نماید. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است.») و در صورتی که به نظر مدیر دفتر دادخواست کامل شده باشد، او وظیفه دارد، آن را به دادگاه بفرستد این قاعده عمومی بوده و دادخواست کلیه دعاوی حقوقی را شامل می شود. بنابراین مدیر دفتر دادگاه با کامل پنداشتن دادخواست، نمی تواند بدون آن که دادگاه دادخواست را ملاحظه و در مورد کامل بودن آن اظهارنظر  کند، وقت رسیدگی تعیین نموده و طرفین را دعوت کند. زیرا در این صورت چه بسا در روز رسیدگی، دادگاه به علت ناقص پنداشتن دادخواست، نتواند به آن رسیدگی کند. بنابراین اگر مدیر دفتر دادخواست تعدیل اجاره بها را کامل بداند وظیفه دارد آن را در اختیاردادگاه قراردهد. (ماده 64 قانون آئین دادرسی مدنی:«مدیردفتر دادگاه باید پس از تکمیل پرونده، آن را فوراً دراختیار دادگاه قرار دهد. دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورتی که کامل باشد، پرونده را با صدور دستور تعیین وقت به دفتر اعاده می نماید تا وقت دادرسی (ساعت و روز و ماه و سال) را تعیین و دستور ابلاغ دادخواست را صادر نماید. وقت جلسه باید طوری معین شود که فاصله بین ابلاغ وقت به اصحاب دعوا و روز جلسه کمتر از پنج روز نباشد....»)

اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعدیل اجاره بها:

پس از آن که مدیر دفتر دادگاه دادخواست و ضمائم آن را در قالب پرونده ای که تشکیل شده، در اختیار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه کامل نباشد و نقص مربوط به خوانده یا هزینه دادرسی یا خواسته یا ضمائم آن باشد چنین دستوری صادر می کند.

«... نظر به این که دادخواست از لحاظ... ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده تا با تعیین وقت احتیاطی، مدیر محترم دفتر با ذکر موارد نقص، اخطار رفع نقص برای خواهان صادر نماید....»

در صورتی که دادخواست تعدیل اجاره بها به نظر دادگاه از لحاظ شرایط شکلی دادخواست کامل باشد، اما شرایط قانونی اقامه دعوا حاصل نشده باشد، به عنوان مثال چنانچه از تاریخ مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره
بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. در فرضی که از تاریخ
مقرر در حکم قبلی تعدیل اجاره بها سه سال تمام نگذشته باشد، دادگاه به شرح زیر اقدام خواهد نمود.

«بتاریخ...... در وقت فوق العاده پرونده کلاسه...... در اجرای ماده 64 قانون آئین دادرسی مدنی از دفتر دادگاه واصل و تحت نظر است. دادگاه با بررسی اوراق پرونده و ملاحظه تاریخ مقرر در حکم قطعی قبلی تعدیل اجاره بها و تاریخ ثبت دادخواست حاضر در دفتر کل، ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور قرار می نماید.»

قرار دادگاه

در خصوص دعوای آقای...... بطرفیت آقای ...... به خواسته تعدیل اجاره بهای یکباب مغازه...... متری پلاک...... موضوع قرارداد اجاره......، نظر به این که دعوا مربوط به رابطه استیجاری بین خواهان و خوانده در مورد محل کسب، پیشه و تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 22/4/1356 بوده و به دلالت ماده 4 قانون مذکور لازمه اقامه دعوای تعدیل اجاره بها گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قبلی قطعی شده تعدیل اجاره بها بوده و به دلالت دادنامه شماره...... که رونوشت مصدق آن پیوست دادخواست گردیده، تاریخ...... برای شروع تعدیل سابق تعیین و به اعتبار ثبت دادخواست فعلی تعدیل اجاره بها در تاریخ...... در دفتر کل حوزه قضایی این دادگاه، که فاصله کمتر از سه سال تمام بین تاریخ مندرج در حکم قبلی تعدیل و تاریخ تقدیم دادخواست فعلی را اثبات می کند، بنابراین شرط لازم برای اقامه دعوای تعدیل اجاره بها حاصل نگردیده و از آنجایی که ملاک قابلیت استماع دعوا به مستفاد از ماده 26 قانون آئین دادرسی مدنی تاریخ تقدیم دادخواست می باشد، لذا چون دعوا برابر قانون اقامه نشده است به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی و مستندات قانونی صدرالذکر، قرار عدم استماع دعوای خواهان صادر و اعلام می گردد. قرار صادره به اعتبار بند «ب» ماده 331 و بند «ب» ماده 332 قانون آئین دادرسی مدنی ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان......می باشد.

رئیس /دادرس شعبه... دادگاه...

در صورتی که دعوای تعدیل اجاره بها در حوزه ای اقامه شود که آن حوزه جزء نقاط مشمول ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 22/4/1356 نباشد، با استدلال مربوط، نسبت به آن، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.

درصورتی که دادخواست کامل و دادگاه نیز صالح و شرایط استماع دعوا فراهم باشد، دادگاه در اجرای ماده‌ 64 قانون آئین دادرسی مدنی دستورزیر را صادر خواهد کرد:

«دفتر وقت رسیدگی تعیین، با ارسال نسخه ثانی دادخواست و ضمائم برای خوانده، طرفین جهت رسیدگی دعوت شوند.

نام. سمت. امضاء

متعاقب دستور دادگاه، مدیر دفتر وظیفه دارد طبق دستور عمل کند. ماده 67 قانون آئین دادرسی مدنی در این خصوص چنین مقرر داشته است:

«پس از دستوردادگاه دایر به ابلاغ اوراق دعوا، مدیر دفتر یک نسخه از دادخواست و پیوست های آن را در پرونده بایگانی می کند و نسخه دیگر را با ضمائم آن جهت ابلاغ و تسلیم به خوانده ارسال می دارد.»

روز دادرسی

دادرس باید در روز دادرسی و قبل از حلول ساعت دادرسی پرونده را ملاحظه و متن اخطاریه های ارسالی برای خواهان و خوانده، کیفیت ابلاغ اخطاریه ها، وصول یا عدم وصول لایحه از سوی طرفین را کنترل کند. در صورتی که از جهت ابلاغ مشکلی نباشد یعنی متن اخطاریه ها صحیحاً نوشته شده و ابلاغ و فاصله‌ ابلاغ بطریق صحیح قانونی محقق شده باشد، خود را برای دادرسی درپرونده  امر آماده کند. با حلول ساعت دادرسی، در صورتی که طرفین حاضر شده باشند، دادگاه جلسه‌ دادرسی را با حضور طرفین تشکیل خواهد داد. در جلسه دادرسی اظهارات خواهان و خوانده در ماهیت امر نوشته خواهد شد. صورت جلسه دادگاه باید متضمن مطالب زیر باشد:

تاریخ تشکیل دادگاه.

پرونده تحت رسیدگی. 

حضور یا عدم حضور طرفین یا یکی از آنها.

وصول یا عدم وصول لایحه.

صاحب لایحه ارسالی.

رویت اصول اسناد.

ذکر خواسته و دلایل خواهان.

ذکر ایرادات و دفاعیات خوانده.

در صورتی که بین طرفین در مورد رابطه‌ استیجاری و تحقق شرایط تعدیل اجاره بها تعارضی نباشد، دادگاه مبادرت به صدور قرار کارشناسی خواهد کرد مشروط به این که طرفین در جلسه‌ دادگاه در مورد میزان اجاره بها برای سه سال توافق نکنند.

صدور قرار کارشناسی:

دادگاه برای تعیین اجاره بهای عادلانه عین مستأجره محل کسب، پیشه یا تجارت، باید مبادرت به انتخاب کارشناس کند؛ بنابراین اگر دادگاه بخواهد کارشناس انتخاب کند، باید به قید قرعه باشد. ماده 258 قانون آئین دادرسی مدنی در این ارتباط بیان داشته است:

«دادگاه باید کارشناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع است، انتخاب نماید و در صورت تعدد آنها، به قید قرعه انتخاب می شود. در صورت لزوم تعدد کارشناسان، عده  منتخبین باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظر اکثریت ملاک عمل قرار گیرد...»

شایان ذکر است انتخاب کارشناس باید به موجب قرار ارجاع امر به کارشناس باشد و در قرار ارجاع امر به کارشناس موضوع کارشناسی و مدتی که کارشناس باید در آن مدت اظهارنظر کند، قید می شود. این امرتکلیف قانونی است. قانون آئین دادرسی مدنی در ماده 257 چنین تکلیفی را برای قاضی دادگاه مقرر داشته است:

«دادگاه می تواند رأساً یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کارشناس را صادرنماید. در قراردادگاه، موضوعی که نظر کارشناس نسبت به آن لازم است و نیز مدتی که کارشناس باید اظهارعقیده کند، تعیین می گردد...»

با توجه به مبانی قانونی در ارتباط با ارجاع امر به کارشناس، دادگاه برای جلب نظر کارشناس در جهت تعیین اجاره بها می تواند از الگو و نمونه ذیل استفاده کند.

قرارکارشناسی

نظر به این که تعیین اجاره بهای یکباب مغازه موضوع قرارداد اجاره تاریخ ... مستلزم جلب نظر کارشناس است، لذا دادگاه به استناد مواد 257 و 258 قانون آئین دادرسی مدنی قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و چون در انتخاب شخص کارشناس توافقی نشده است، بدین وسیله از بین آقایان 1...... 2...... 3...... به عنوان کارشناسان دارای تخصص و صلاحیت در امر تعیین اجاره بها، به قید قرعه آقای...... با دستمزد...... ریال که پرداخت آن به عهده‌ خواهان است به عنوان کارشناس انتخاب تا با مطالعه پرونده‌ حاضر و بازدید از مورد اجاره و در نظر گرفتن کلیه عوامل مؤثر در موضوع نسبت به تعیین اجاره بهای عادله ملک از تاریخ ...... اقدام و نظریه خود را ظرف...... روز به دادگاه تقدیم دارد. مقرر است دفتر وقت احتیاطی تعیین، به خواهان ابلاغ گردد دستمزد کارشناس را ظرف یک هفته پس از ابلاغ به حساب سپرده دادگاه واریز  و فیش  آن را ضمیمه پرونده نماید. سپس در صورت پرداخت دستمزد در مهلت قانونی، اخطاریه لازم خطاب به کارشناس انتخابی تنظیم و ارسال گردد و در صورت عدم پرداخت دستمزد کارشناس در مهلت قانونی و یا حلول وقت احتیاطی پرونده بنظر برسد.

نام. سمت. امضاء

با صدور اخطاریه پرداخت دستمزد کارشناس خطاب به خواهان، در صورتی که پرداخت خارج از مهلت قانونی باشد، دادگاه قرار ابطال دادخواست تعدیل اجاره بها را صادرخواهد کرد؛ (ماده 259 قانون آئین دادرسی مدنی:«... هرگاه قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نیز نتواند بدون انجام کارشناسی انشاء‌ رأی نماید، پرداخت دستمزد کارشناس در مرحله‌بدوی به عهده‌ خواهان... است در صورتی که در مرحله بدوی دادگاه نتواند بدون نظر کارشناس حتی با سوگند نیز حکم صادر کند، دادخواست ابطال می گردد....») و در صورتی که پرداخت در مهلت قانونی باشد، دفتر دادگاه به کارشناس اخطار خواهد نمود مطابق قرار دادگاه عمل کند. شایان ذکر است در این خصوص به تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین و کارشناس نیاز نیست. ماده 260 قانون آئین دادرسی مدنی در خصوص موضوع بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی تعیین تکلیف نموده است. به دلالت این ماده: «پس از صدور قرارکارشناسی و انتخاب کارشناس و ایداع دستمزد، دادگاه به کارشناس اخطارمی کند که ظرف مهلت تعیین شده در قرار کارشناسی، نظر خود را تقدیم نماید. وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ خواهد شد. طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظرکارشناس چنانچه مطلبی دارند، نفیاً یا اثباتاً بطور کتبی اظهارنمایند. پس از انقضای مدت یاد شده دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت آماده بودن، مبادرت به انشای رأی می نماید.»

پس از آن که کارشناس با مطالعه پرونده و بازدید از ملک مورد اجاره نظریه خود را به دفتر دادگاه تقدیم می نماید مدیر دفتر دادگاه با انضمام نظریه به پرونده، آن را به دادگاه ارسال می دارد و دادگاه چنین دستوری صادر می کند:

«با توجه به وصول نظر کارشناس در مدت مقرر در قرار کارشناسی، مقرر است دفتر وصول نظر کارشناس به طرفین اعلام تا چنانچه تمایل دارند ظرف یکهفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و اگر ایراد یا اعتراضی دارند در مهلت مذکور بطور کتبی اعلام دارند. با وصول لایحه اعتراضیه یا اعاده اخطاریه های مربوطه و انقضای مهلت یاد شده، پرونده به نظر برسد. ضمناً دستمزد کارشناس نیز به وی پرداخت گردد.

نام. سمت. امضاء

با اعاده اخطاریه های مربوط به خواهان و خوانده چنانچه آنان در مورد نظریه کارشناسی اظهارو ایراد موجهی کرده باشند، دادگاه مبادرت به صدور قرار ارجاع امر به هیئت کارشناس خواهد کرد و چنانچه ایراد و اعتراض معترض را موجه نداند و یا لایحه ای مبنی بر اعتراض واصل نشده باشد، دادگاه در اجرای ذیل ماده 260 قانون آئین دادرسی مدنی به شرح زیر مبادرت به صدور رأی خواهد نمود.