تسلیم اموال غیر منقول به برنده مزایده

فروش اموال غیر منقول یکی از مهم‌ترین مراحل اجرای احکام مدنی به شمار می‌آید. این گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن که در حوزه شهری معمولاً برای سکونت و کسب و پیشه و در مناطق روستایی علاوه بر آن موارد برای کشت و زرع مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، از اهمیت زیادی برخوردار بوده و ازاین‌رو مقررات ویژه‌ای برای آن پیش‌بینی شده است. قرار گرفتن مسکن مورد نیاز محکوم‌علیه در ردیف مستثنیات دین و شرایط مخصوص توقیف و فروش اموال غیر منقول در قانون اجرای احکام مدنی دلالت بر نگاه ویژه مقنن به این بخش از اموال محکوم‌علیه دارد. همین دیدگاه موجب شده است پس از مزایده و فروش اموال غیرمنقول، در مورد تسلیم آن به برنده مزایده رویه‌های مختلفی در مراجع قضایی به وجود آید؛ به نحوی که برخی تحویل آن را خارج از وظایف دادگاه در مرحله اجرا دانسته و منتقل‌الیه را به طرح دعوای خلع ید راهنمایی می‌نمایند. عده‌ای نیز حسب مورد چنانچه ملک در تصرف محکوم‌علیه باشد و برخی هم در هر صورت با استفاده از قدرت عمومی نسبت به تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده اقدام می‌نمایند.
در این نوشتار سعی می‌شود ضمن بیان نظرات مختلف و مبانی استدلالی طرفداران آنها، دیدگاه‌ها و رویه قضایی موجود بررسی و آنچه با اصول حقوقی و عدالت قضایی سازگارتر است، معرفی شود.
مبانی استدلالی قائلان به عدم تکلیف اجرای احکام درخصوص تحویل مال غیرمنقول مورد مزایده ‌
‌پس از آن که مال غیرمنقول به فروش رسید و برنده مزایده اعلام شد، با احراز صحت جریان مزایده از سوی دادگاه و صدور دستور تنظیم سند انتقال، نسبت به انجام این دستور اقدام و عملیات اجرایی با پرداخت محکوم‌به وصول هزینه‌های اجرایی خاتمه می‌یابد و پرونده اجرایی مختومه می‌شود. چنانچه محل فروخته شده در تصرف کسی باشد که برای تحویل آن اقدامی نمی‌کند، طرفداران عدم تکلیف اجرای احکام درخصوص تحویل مال غیرمنقول مورد مزایده در پاسخ به درخواست برنده مزایده مبنی بر تحویل مال مورد معامله، او را به تقدیم دادخواست حقوقی و طرح دعوای خلع ید علیه متصرف راهنمایی می‌‌کنند. مبانی استدلالی این گروه را می‌توان به شرح زیر بیان کرد:
1-نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه با این مضمون که طبق مواد 143 و 144 قانون اجرای احکام مدنی مصوب آبان ماه 1356 دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار است و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.
2-مقررات مربوط به توقیف و فروش اموال غیر منقول در قانون اجرای احکام مدنی به طور ویژه و مخصوص پیش‌بینی شده و در این بخش که مبحث دوم از فصل سوم قانون اجرای احکام مدنی در فروش اموال توقیف شده را دربرمی‌گیرد، چنین اختیار یا تکلیفی برای قسمت اجرای دادگاه مقرر نشده است. ازاین‌رو پس از فروش اموال توقیف شده، اقدامات لازم برای پرداخت وجه حاصل از فروش به محکوم‌له و وصول هزینه‌های اجرایی به عمل آمده و عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی می‌شود.
3-تحویل مال مورد مزایده در مفاد اجراییه قید نشده و آنچه موضوع حکم و اجراییه بوده، صرفاً وصول محکوم‌به است. چنانچه اقدامات اجرایی در جهت تقسیم ترکه یا دستور فروش مال مشاعی نیز باشد، اختیارات قسمت اجرا محدود به فروش آن بوده و تخلیه محل و تحویل آن به برنده مزایده که در احکام راجع به خلع ید، تخلیه یا تحویل مورد معامله به‌تنهایی به عنوان یک عملیات اجرایی مستقل محسوب می‌شود، نیازمند طرح دعوا و صدور حکم در این مورد است.
4-اصل غیر قابل توقف بودن عملیات اجرایی که از ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی استنباط می‌شود، مربوط به اقداماتی است که برای اجرای حکم و مفاد اجراییه ضرورت داشته باشد؛ در حالی که تحویل مال فروخته شده به عنوان مقدمه اجرای حکم یا بخشی از عملیات اجرایی محسوب نمی‌شود و با توجه به حکم مقرر در ماده 141 قانون اجرای احکام مدنی تکلیف قسمت اجرا پس از انجام مزایده، ارسال پرونده اجرایی به دادگاه برای تأیید صحت جریان مزایده و صدور دستور انتقال به نام خریدار است. پس از آن برابر ماده 145 قانون مذکور سند انتقال حسب مورد توسط مالک یا نماینده دادگاه امضا می‌شود و این تنها تکلیفی است که قسمت اجرا در مقابل برنده مزایده دارد و به این ترتیب، اقدامات اجرایی در مورد فروش پایان یافته محسوب می‌شود.

5-با توجه به این که تخلیه یا خلع ید از ملک به عنوان دعوایی مستقل قابل طرح و رسیدگی است و با انجام اقدامات اجرایی و خلع ید در پرونده‌ای که امر مزایده و فروش آن انجام شده، فرصت دفاع از متصرف که ممکن است ادعای حقی در مورد موضوع داشته باشد سلب می‌‌شود، ازاین‌رو رعایت احتیاط و حفظ حقوق احتمالی متصرف ایجاب می‌نماید که این مهم به یک دادرسی تمام عیار موکول شود تا پس از رسیدگی در دادگاه چنانچه موجبات تحویل فراهم باشد، با صدور حکم مقتضی و اجراییه امر تحویل محقق شود.
مبانی استدلالی قائلان به تکلیف مشروط اجرای احکام درخصوص تحویل مال غیرمنقول مورد مزایده ‌
گروه دیگر درخصوص موضوع قائل به تفکیک شده و معتقدند در صورتی که ملک مورد مزایده در تصرف شخص محکوم‌علیه باشد، قسمت اجرا باید ملک را تخلیه و آن را به منتقل‌الیه تحویل ‌دهد. مؤید این دیدگاه نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه است که از سوی کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی در تاریخ 11 مهر 1344 صادر شده است:
مبانی استدلالی قائلان به تکلیف مطلق اجرای احکام درخصوص تحویل مال غیرمنقول مورد مزایده ‌
گروه سوم که تحویل اموال غیر منقول مورد مزایده را مانند سایر اموال که باید به برنده تسلیم شود جزو وظایف قسمت اجرای احکام مدنی می‌دانند، پس از احراز صحت جریان مزایده و تنظیم سند رسمی انتقال، عملیات اجرایی را تا تحویل مال مورد مزایده به منتقل‌الیه ادامه داده و با استفاده از قدرت عمومی متصرف را به تسلیم در برابر قانون و تخلیه محل اجبار می‌کنند و سپس با تنظیم صورت‌جلسه آن را به خریدار یا کسی که باید مال به او تحویل شود، تسلیم می‌نمایند.
این گروه برای دفاع از عقیده خود به دلایل زیر استناد می‌کنند:
1-برابر ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت به متصرف یا مالک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طور که مطابق صورت‌ تحویل گرفته، تحویل دهد. حکم مقرر در این ماده با تغییر انشایی در ماده 94 آیین اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب 1387 و ماده 53 آیین‌نامه اجرایی ماده 50 قانون تأمین اجتماعی مصوب 1355 نیز پیش‌بینی شده است. توقیف اموال منقول موجب می‌شود این اموال از تصرف مالک خارج شده و به طریق مقتضی اعم از تحویل آن به حافظ یا نگهداری در محل مناسب، از خطر تلف یا نقصان مصون بماند. ‌
در مورد اموال غیرمنقول که برابر ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن موجب توقیف منافع مال نمی‌شود، تحویل موقت ملک به متصرف اعم از مالک یا دیگران پذیرفته شده است؛ اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم‌له و رعایت هدف توقیف صورت می‌گیرد؛ زیرا تصرفات حقوقی در این اموال مشمول مواد 56 و 57 قانون مذکور بوده و حسب مورد باطل یا غیر نافذ است. تصرفات مادی منافی با توقیف نیز برابر حکم مقرر در ماده 663 قانون مجازات اسلامی جرم شناخته شده‌اند و متصرف مستوجب مجازات حبس از سه ماه تا یک سال می‌باشد. بنابراین از زمان توقیف، اختیارات مالک محدود شده و با انجام مزایده و فروش ملک، مالکیت به برنده مزایده منتقل می‌شود. با این تفسیر دوره موقتی که ملک به مالک تحویل می‌شود، محدود به زمان تحویل تا فروش آن بوده و پس از آن ملزم به استرداد مال فروخته شده به خریدار است.
2-هرچند در قانون اجرای احکام مدنی مقررات ویژه‌ای برای توقیف و فروش اموال غیر منقول پیش‌بینی شده؛ اما برابر ماده 137 این قانون مقرر شده است:
‌بنابراین در عملیات فروش اموال غیر منقول در صورتی که مقررات خاصی پیش‌بینی نشده باشد، باید از قواعد مربوط به فروش اموال منقول استفاده کرد؛ همان‌گونه که از مقررات مربوط به شروع مزایده از قیمت پایه، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده، اعطای مهلت برای پرداخت باقی‌مانده قیمت به برنده مزایده و دیگر موارد مربوط به اموال منقول در مورد فروش اموال غیر منقول استفاده می‌شود. ازاین‌رو براساس منطوق ماده 133 و مفهوم قسمت اخیر ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی در مورد تسلیم مال مورد مزایده به خریدار می‌توان گفت که در مورد اموال غیر منقول نیز باید پس از پرداخت کل بهای مال فروخته شده و تأیید صحت جریان مزایده، قسمت اجرا نسبت به تحویل آن اقدام نماید.
3-به استثنای مواردی که فروش مال غیر منقول به طور مستقیم به واسطه تقسیم ترکه یا عدم امکان افراز مورد حکم دادگاه بوده و بحث در مورد مستثنیات دین در این خصوص منتفی است، در سایر مواردی که برای وصول محکوم‌به اقدام به توقیف و فروش بخشی از این اموال -که به عنوان محل سکونت محکوم‌علیه مورد استفاده قرار می‌گرفته- شده است، مقررات مربوط باید رعایت شود. ازاین‌رو در موضوع مطرح شده غالباً ملک در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه (به طور مثال مستأجر) می‌باشد.
‌با توجه به مطالب پیش گفته، پس از انقضای مدت اجاره و در زمان تخلیه چنانچه قائل به این نظر باشیم که تحویل ملک به برنده مزایده جزو وظایف قسمت اجرا نباشد، نتیجه خواهیم گرفت که مستأجر نیز باید محل را به موجر خود (محکوم‌علیه) تسلیم نماید؛ در حالی که بعد از تأیید صحت جریان مزایده و تنظیم سند انتقال به نفع منتقل‌الیه دیگر مالکیتی برای محکوم‌علیه باقی نمانده تا مال به او تحویل داده شود. از سوی دیگر، با اجرای حکم مقرر در ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی استرداد ملک به محکوم‌علیه موجه نمی‌باشد.
4-قدرت تسلیم مورد معامله از شرایط اساسی در عقد به شمار می‌آید؛ به نحوی که قابل تسلیم نبودن مبیع مطابق ماده 348 قانون مدنی موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم نیز حق فسخ آن را برای مشتری به همراه دارد. این مهم در روابط قراردادی و عرف متداول در معاملات نیز مورد توجه می‌باشد. ازاین‌رو در قیمت‌گذاری اموال سهولت یا صعوبت تسلیم مال مورد معامله در تعیین بهای آن نقش بسزایی دارد؛ در حالی که هنگام ارزیابی اموال این مهم مورد توجه نبوده و خریدار نیز با تصور تسلیم مال در صورت برنده شدن در مزایده، قیمت پیشنهادی خود را اعلام می‌نماید. چنانچه قرار باشد مشتری که تمام ثمن معامله را پرداخته، برای تحویل آن مجبور به طرح دعوا و انتظار زمانی طولانی برای صدور حکم و قطعیت و اجرای آن باشد، ضرر غیر قابل جبرانی به او وارد می‌شود.
5-در آگهی مزایده به شرح مندرج در ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی، خصوصیات و شرایطی که اموال مورد مزایده باید داشته باشند و به اطلاع افراد علاقه‌مند به شرکت در مزایده برسد، پیش‌بینی شده است. بیان این شرایط با هدف اطلاع‌رسانی از وضعیت و اوصاف ملک صورت می‌گیرد تا با توجه به شرایط آن، متقاضیان قیمت پیشنهادی را با اوصاف و کیفیت محل ارزیابی نموده و در صورت تمایل در مزایده شرکت کنند. ازاین‌رو عوامل مؤثر در این محاسبات از جمله حقوقی که اشخاص در آن ملک دارند و این‌که ملک در اجاره است یا خیر، در صورتی که در اجاره است، مدت و میزان اجاره و مواردی از این قبیل باید در آگهی مزایده قید شود؛ در حالی که هیچ‌یک از بندهای هشت‌گانه اشاره‌ای به موضوع تصرف نداشته و به نظر می‌رسد تسلیم آن به برنده مزایده مفروض بوده است.
6-اقدام دادگاه در فروش اموال غیرمنقول (چه فروش اموال مشاع و چه درجهت وصول محکوم‌به نقدی) از باب ولایت بر ممتنع است. استفاده از عبارت "فروش" در عنوان فصل سوم از قانون اجرای احکام مدنی و مواد مربوط به این بخش دلالت بر آن دارد که غیر از مواردی که به طور مشخص درخصوص آنها مقررات خاصی در قانون اجرای احکام مدنی پیش‌بینی شده است، در سایر موارد موضوع تابع قواعد عمومی مربوط به قراردادها از جمله عقد بیع می‌باشد. با عنایت به این‌که از جمله تعهدات و التزامات بایع تسلیم مبیع به مشتری است، مطابق ماده 362 قانون مدنی قسمت اجرای دادگاه مکلف به تحویل مال غیرمنقول به برنده مزایده می‌باشد؛ ولو این‌که قائل به نظر گروه اول و سکوت قانون در باب تسلیم این‌گونه اموال باشیم.
7-برنده مزایده مادام که اموال فروخته شده تسلیم وی نشده باشد، از منافع آن بهره‌مند نمی‌گردد. پرداخت قیمت پیشنهادی و تحویل آن به محکوم‌له بدون این‌که مال خریداری شده به برنده مزایده تسلیم شود همواره این خطر را به همراه دارد که به جهات قانونی عقد بیع منحل یا باطل شده و برابر قانون محکوم‌له مکلف به استرداد ثمن به مشتری گردد. این در حالی است که امکان دارد محکوم‌له در دسترس نبوده یا به هر طریق امکان استرداد مبلغ پرداختی وجود نداشته باشد. از جمله این موارد، قاعده "تلف مبیع قبل از قبض" است که مطابق ماده 387 قانون مدنی موجب انفساخ عقد می‌شود. ‌
شاید این‌گونه پاسخ داده شود که روزانه معاملات بی‌شماری واقع می‌شود که در هر کدام این احتمال متصور است و در صورت تحقق این امر در مزایده و فروش اموال توسط قسمت اجرا نیز به همان طریق باید رفتار شود؛ اما توجه به این نکته ضرورت دارد که دخالت مراجع قانونی نوعی اعتماد و اطمینان را برای شرکت‌کنندگان در مزایده به وجود می‌آورد که باید این حسن ظن و اعتماد حفظ شود. ‌
از طرفی، افراد در روابط خصوصی خویش حقوق ممتازی برای رعایت مصلحت خود از جمله حق حبس دارند که در مقررات اجرای احکام مدنی پیش‌بینی نشده است. بنابراین به طریق دیگر باید اقدامات احتیاطی در این مورد به عمل آمده یا تضمینی برای اجرای تعهدات قراردادی فراهم شود.
آنچه بیان شد، دیدگاه و رویه متفاوت دادگاه‌ها درخصوص نحوه تسلیم اموال غیرمنقول به برنده مزایده بود. فراغت قسمت اجرا با انجام عملیات فروش و خاتمه دادن امر اجرا با تنظیم سند رسمی انتقال به نفع خریدار، دادرسی جدیدی را پایه‌گذاری می‌نماید که با تقدیم دادخواست خلع ید توسط برنده مزایده آغاز می‌شود؛ دعوایی که پاسخ یا دفاع خوانده هر چه باشد، به اقدامات اجرایی و عملیات فروش مربوط می‌شود، بدون این‌که دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوای خلع ید مجاز به ارزیابی صحت و سقم آن باشد؛ مگر این که هیچ‌گونه دفاعی را برای خوانده تصور نکنیم که در این قضیه نیز ثمره دعوای بدون پاسخ معلوم نیست. در واقع، معافیت قسمت اجرا از مسئولیت‌های قراردادی که برابر قانون عمومیت دارد، موجب شده است متعهد‌له (برنده مزایده) از اجبار فروشنده به تحویل مورد معامله محروم شده و نتواند از حقوق قانونی خود مثل حق حبس استفاده نماید؛ زیرا مطابق ماده 129 قانون اجرای احکام مدنی برنده مزایده مکلف است حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ مزایده تمام مبلغ پیشنهادی را پرداخت نماید. امتیاز و برتری دولت بر اشخاص حقوق خصوصی به اعتبار حفظ حقوق عمومی و اعمال حاکمیت پذیرفته شده است؛ اما در موضوع مطرح شده، مزایده و فروش اموال محکوم‌علیه ارتباطی به حقوق جامعه نداشته و بنا بر این نمی‌توان قسمت اجرای احکام دادگاه را از این تعهد معاف کرد. ممکن است این‌گونه ایراد شود که در عملیات مزایده اقدامات واحد اجرای احکام به نمایندگی از سوی محکوم‌علیه است و تعهدات برعهده شخص اوست؛ اما توجه به این نکته ضرورت دارد که خریداران و شرکت کنندگان در مزایده به لحاظ اعتماد و اطمینانی که به قسمت اجرا داشته‌اند، در خرید شرکت کرده‌اند و به همین اعتبار و با توجه به نمایندگی واحد اجرای دادگاه سایر تعهدات نیز باید توسط همین مرجع انجام شود. همان‌گونه که در ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی در مورد تنظیم سند رسمی انتقال پیش‌بینی شده است، چنانچه محکوم‌علیه از امضای سند خودداری نماید، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
جلوگیری از ایجاد اختلاف و طرح دعوا دلیل دیگری بر تقویت نظر گروه اخیر می‌باشد. ‌ ‌حساسیت مقنن نسبت به اموال غیر منقول محدودیت‌هایی را در فروش این اموال به همراه داشته و به نظر می‌رسد با تجویز مزایده و فروش این اموال در واقع اقدامات تبعی آن مانند تنظیم سند رسمی انتقال و تسلیم اموال فروخته شده نیز جایز شناخته شده است. ‌
‌تفسیر منطقی موضوع اقتضای آن را دارد که با استفاده از ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی و مقررات مربوط به تسلیم اموال مورد مزایده قائل بر تکلیف قسمت اجرای دادگاه به خلع ید و تحویل ملک به برنده مزایده باشیم.