تاملی بر دعاوی اجاره در قانون شورای حل اختلاف

از آنجایی که هدف از وضع قانون و تشکیل شورای حل اختلاف مطابق ماده 189قانون برنامه سوم توسعه جلوگیری از تراکم پرونده در مرجع دادگستری است تا افراد در حداقل زمان و هزینه نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایند، اما کماکان این هدف نادیده انگاشته شده و چه بسا درخصوص برخی دعاوی همچون دعاوی اجاره با نقض غرض قانونگذار مواجه ایم که دادخواه و دادرس را دچار تکلف نموده است. در این مقال سعی بر آن گردیده که با مقایسه دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 و قانون شورای حل اختلاف مصوب 87 در کیفیت رسیدگی به اینگونه دعاوی اندکی تامل شود.

مطابق ماده 51 قانون شورا که تصریح می دارد: "کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون ملغی الاثر اعلام می گردد." بنابراین ارجح آن است که بموجب آخرین اراده مقنن قائل به نسخ ضمنی قانون روابط موجر و مستاجر76 و آئین نامه آن در مورد اجاره های منعقده با سند عادی گردید. 

بند دوم ماده 11 قانون شورا رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره بجز دعوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را در صلاحیت قاضی شورا اعلام می کند و این در حالیست که تا قبل از تصویب قانون جدید شورا، دعاوی مربوط به تخلیه اماکن استیجاری مربوط به قانون ر.م.م 76 وفق ماده 3 آن ظرف یک هفته به انجام میرسید بدون اینکه تشریفات دادرسی باعث اطاله در رسیدگی گردد. در این خصوص ماده 3 آئیننامه اجرایی قانون مذکور نیز بیانگر آن است:"رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی بعمل خواهد آمد."

بنابراین مزیت مهم قانون ر.م.م نسبت به قانون شورا عدم اطاله در دعاوی مربوط به تخلیه است که ذیلا احصاء می گردد: 

1- در قانون ر.م.م مطالبه حق در قالب درخواست و در فرم مخصوص انجام می شود.(ماده 10 آئیننامه)

2- جلسه دادرسی تشکیل نمی گردد و صرف مستند قرار دادن اجاره نامه عادی تکافوی صدور دستور تخلیه را می نماید.

3- تخلیه در قالب دستور قضایی اعمال می گردد نه بصورت حکم.(ماده 3 قانون ر.م.م و ماده 4 آئیننامه آن) همچنین مطابق نظریه مشورتی شماره 10940/7-1/11/79 دستور تخلیه رای محسوب نمی شود، تا مطابق مواد 330 الی 332 قابل تجدیدنظر باشد. معهذا مهلت 20 روزه تجدیدنظرخواهی باعث به تعویق افتادن تخلیه نمی گردد.

ماده 20 قانون شورا اشعار می دارد:"رسیدگی قاضی شورا از حیث اصول و قواعد، تابع مقررات قانون آئین دادرسی مدنی و کیفری است." و در ادامه در تبصره ماده 21موارد شمول تشریفات دادرسی را احصا می کند. بنابراین قانون شورا در تعارض آشکار با ماده 3 آئیننامه اجرایی ق.ر.م.م است. تبعا 

موجری که مطابق قانون شورا خواستار تخلیه ملک خود می گردد، بصورت ذیل است:

1- رسیدگی به امر تخلیه مورد اجاره ابتدائا با اقامه دادخواست صورت می پذیرد.(ماده 20 قانون شورا و تبصره 1 ماده 21)

2- تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات طرفین الزامیست.(تبصره 1ماده 20 و تبصره های ماده 21 قانون شورا)

3- تخلیه به تبع اصدار رای واقع می شود نه دستور که چنین رایی علاوه بر قابلیت تجدیدنظرخواهی، درصورتیکه موجبات صدور رای غیابی نیز فراهم باشد، امر تخلیه را به مدت 40 روز به تاخیر می اندازد و این، با اصل تسریع در رسیدگی شورای حل اختلاف در تعارض است. نتیجتا اینکه موارد احصایی فوق موجبات اطاله را فراهم می آورد.

در پایان باید خاطرنشان کرد که فرض بر آن است که قانونگذار در راستای بهبود و اجرای عدالت گام برمی دارد و قانون لاحق را با درنظر گرفتن همه جوانب آن وضع می نماید. بنابراین اقرب به صواب است که مقنن دراین خصوص تجدیدنظر نماید.

امیر رضا سوخته زاری وکیل دادگستری و مشاور حقوقی