نحوه بازداشت ملک محکوم علیه با مبایعه نامه

نحوه بازداشت ملک محکوم علیه با مبایعه نامه

گاهی اوقات ممکن است که مشخص گردد محکوم علیه دارای ملکی مطابق با یک مبایعه نامه باشد، اما وضعیت ثبتی ملک، حکایت از این امر داشته باشد که سند بنام فرد دیگری (شخص ثالث) باشد. در اینصورت قانونگذار راهکاری را در جهت جلوگیری از تضییع حقوق محکوم له پیش بینی نموده است. در این مقاله به بررسی نحوه بازداشت ملک محکوم علیه با مبایعه نامه می پردازیم. همچنین در ارتباط با ملکی که دارای سابقه ثبتی باشد و سند آن نیز بنام محکوم علیه باشد، نحوه توقیف ملک کاملا واضح و مشخص می باشد چرا که ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی در این ارتباط بیان نموده است:
“اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر ملک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده به قسمت اجرا اطلاع می‌دهد و اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می‌دارد.”
نکته مهم این است که حتی در مورد ملکی که سابقه ثبتی ندارد اما محکوم علیه در آن تصرفات مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی دادگاه، مالک شناخته شده است نیز توقیف ممکن می باشد مضاف بر اینکه اگر حکم مالکیت محکوم علیه در ملک صادر شده باشد اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده باشد، مقررات ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی حکومت دارد که بیان نموده است:
“توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد. در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم علیه جایز است ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.”

شایان ذکر است در مورد توقیف ملکی که دارای سابقه ثبتی است اما سند آن بنام شخصی غیر از محکوم علیه است و محکوم علیه دارای مبایعه نامه است، در ابتدا بنظر می رسد که توقیف آن ممکن نمی باشد اما با توجه به مواد 87 تا 95 قانون اجرای احکام مدنی و هم چنین قسمت آخر ماده 100 قانون فوق الذکر، می توان اینگونه نتیجه گیری نمود که با توجه به مفهوم واژه طلب و با تکیه بر مواد قانونی، توقیف ملک در این شرایط ممکن می باشد اما فروش ملک موکول به تنظیم سند رسمی ملک بنام محکوم علیه می باشد.
مستندات قانونی مرتبط با نحوه بازداشت ملک با مبایعه نامه

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: 7/99/625 شماره پرونده: 99-3/1-625 ح تاریخ نظریه: 30/06/1399
طبق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال غیر منقول که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد در بسیاری موارد محکوم علیه یا شخص ثالث برای رفع جلب از محکوم علیه اقدام به معرفی مال غیر منقول معمولا از نوع زمین زراعی در روستا می‌نمایند که هیچ‌گونه سابقه ثبتی ندارد؟

1- آیا با توجه به اینکه ماده مذکور به محکوم علیه اشاره نموده است چنانچه شخص ثالث اقدام به معرفی مال غیر منقولی نماید که فاقد سابقه ثبت است امکان استناد به ذیل ماده 101 وجود دارد یا ماده مذکور منصرف از شخص ثالث است و مال از طرف شخص ثالث قابل توقیف نیست؟

2- با توجه به اینکه امکان تحقیق محلی از تمامی اهالی در مورد سابقه تصرفات وجود ندارد و ممکن است شخص معارضی پیدا شود و از طرفی امکان تعیین دقیق حدود اربعه ملک ممکن نیست و تجربه کار در اجرای احکام نشان می‌دهد که پس از توقیف این قبیل اموال عملیات اجرایی با اعتراض ایادی معارض و ادعای مالکیت اشخاص ثالث با تاخیر و مانع مواجه می‌شود و در نهایت به دلیل حدوث چنین مشکلاتی خریداری برای این قبیل املاک وجود ندارد و در فرض وجود خریدار اجرای احکام در تحویل زمین به برنده مزایده نیز با مشکل مواجه می‌شود توجهاً اینکه طبق بخشنامه شماره 127/98/5984 مورخ 1398/9/14 مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان کهکیلویه و بویراحمد که به دستور رییس کل محترم دادگستری استان به واحدهای قضایی منعکس گردیده است مقرر گردیده است از پذیرش اسناد دفترچه‌ای جهت ضمانت و توقیف که به دلیل نداشتن نقاط ثابت و حدود توصیفی در یکدیگر تداخل دارند و در هنگام اجرای احکام حقوقی یا اشکال قانونی مواجه خواهد شد خودداری گردد حال در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی و اراضی زراعی روستایی که حتی بعضا محکوم علیه و ثالث مبایعه نامه عادی نیز در دست ندارد و حدود تصرفات محکوم علیه و حدود اربعه آن به صرف تحقیق محلی قابل تعیین نیست و با عنایت به اینکه یکی از اصول مهم حاکم بر اجرای احکام مدنی اصل سرعت در اجرای حکم می‌باشد لکن پذیرش این قبیل املاک عملیات اجرایی را با تاخیر مواجه می‌سازد اعلام نمایید آیا امکان پذیرش املاک مذکور به عنوان مال یا وثیقه وجود دارد؟ به رغم شرح فوق چنانچه اجرای احکام مکلف به پذیرش اراضی موصوف به عنوان مال یا وثیقه می‌باشد نحوه توقیف آن چگونه است؟
1- ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی در مقام بیان شرایط توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد است. بر این اساس «محکوم علیه» موضوعیت ندارد و با حصول شرایط مقرر در ماده مذکور برای شخص ثالث، به نظر می رسد وفق تبصره ماده 34 قانون موصوف، ثالث نیز می تواند ملک خود را جهت استیفای محکوم به معرفی نماید. 2- وفق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی با احراز تصرفات مالکانه محکوم علیه یا صدور حکم نهایی به نفع محکوم علیه که دلالت بر مالکیت وی در مال غیر منقول نماید، ملک به عنوان مال محکوم علیه قابل توقیف است. تشخیص مصداق با مرجع قضایی رسیدگی کننده است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: 2103/95/7 شماره پرونده: 1422-26-95 تاریخ نظریه: 23/08/1395
محکومٌ علیه دادخواست اعسار از محکومٌ به را تقدیم دادگاه می نماید و با معرفی ضامن آزاد می شود حکم به بطلان دعوی اعسار صادر می شود اخطاریه برای کفیل ایشان به جهت معرفی محکومٌ علیه ارسال می شود قبل از ابلاغ اخطاریه محکومٌ علیه در اجرای احکام حاضر و با ارایه مبایعه نامه عادی دارای کد رهگیری که ثمن معامله در آن بیش از محکومٌ به می باشد درخواست اجرای ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی را می نماید محکومٌ له درخواست حبس محکومٌ علیه را دارد آیا با معرفی مال امکان حبس محکومٌ علیه 
می باشد.؟ به گزارش عدالت سرا،‌ با عنایت به ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال غیرمنقولی بر اساس این ماده قانونی، جایز است که اولاً: سابقه ثبتی نداشته باشد، یعنی در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده باشد. ثانیاً: محکوم علیه در مال مزبور، تصرف مالکانه داشته باشد یعنی مال تحت سلطه و تصرف مالکانه وی باشد. بنابراین اموال غیرمنقولی که سابقه ثبتی دارد یا محکوم علیه در آن تصرف مالکانه نداشته باشد، از شمول این ماده خارج است، لذا صرف ارائه مبایعه نامه عادی، کافی برای اعمال این ماده قانونی نیست و تنها در صورت احراز شرایط فوق امکان توقیف چنین مال غیرمنقولی میسر خواهد بود مگر اینکه برابر ذیل ماده یاد شده حکم دادگاه صادر شده باشد.